중층재건축, 용적률보다 소형의무건립 더 부담 - 국토연구원 시뮬레이션 결과

중층 아파트. 층수가 대개 10~15층인 아파트를 말한다. 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)은 200% 안팎이다. 5층 이하 저층 단지들에 이어 1970년대 후반~ 1980년대 초반 초기 아파트 사업이 활발할 때 많이 지어졌다.

저층 단지와 달리 재건축 사업에서 골칫거리다. 노무현 정부 이후 생긴 각종 재건축 규제를 집중적으로 받고 있어서다.

그런데 이명박 정부가 재건축 규제를 풀어 사업을 활성화한다는 방침이어서 요즘 잔뜩 기대감에 부풀어 있다.

하지만 아직 구체적인 새 정부의 재건축 규제완화 기준이 나오지 않아 중층 아파트가 머금은 미소가 함박웃음으로 커질지, 굳어질지는 두고 볼 일이다.

이런 가운데 중층 아파트의 재건축 고민을 고스란히 담은 연구보고서가 나와 눈길을 끈다.

국토연구원이 최근 펴낸 국토연구에 실린 ‘일대일 재건축과 리모델링 사업결정방식에 관한 사례연구:강남권 재건축 리모델링 사업을 중심으로’다. 건국대 부동산대학원 고재풍 강사와 건국대 대학원 이민권 부동산학 석사, 건국대 부동산학과 유선종 조교수가 썼다.

보고서는 강남구와 서초구에서 재건축을 끝냈거나 재건축에서 리모델링으로 또는 리모델링에서 재건축으로 사업방식을 바꾼 단지들과 리모델링을 끝낸 단지 등 4개 단지를 대상으로 조사했다. 1978~1979년에 지어진 중층 단지들이다.

중층 재건축 결정 요인은 용적률과 소형평형의무비율

사업결정에서 중요한 요인들을 물은 결과 용적률이 가장 많이 꼽혔다. 기존 용적률이 높아 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률 여유가 많지 않다는 고민을 그대로 드러낸 것이다.

그 다름으로 많이 꼽힌 것은 조합 내부 갈등. 용적률 제한으로 사업성이 불확실하면서 자연히 잡음이 많이 생기게 된다.

소형 평형 의무비율(전용면적 60㎡ 이하를 20% 이상, 전용면적 60~85㎡를 40% 이상 건립)은 중층 아파트 재건축 사업 결정에서 3번째로 꼽혔다.

결국 중층 아파트 재건축 사업성은 조합 내부 문제를 제외하면 용적률과 소형평형의무비율에 달린 것이다.

용적률·소형평형의무비율에 따라 사업성이 얼마나 달라질까.

보고서는 재건축이 끝난 강남구 내 단지를 시뮬레이션했다. 이 단지는 용적률 강화 등의 규제 전에 사업을 추진해 용적률 300% 적용을 받았다. 소형평형의무비율도 비껴났다.

보고서에 따르면 이 아파트는 사업기간 7년간 총 사업비용 962억2500만원이 들어갔다. 공사비 558억9300만원 등 시공사 비용이 841억3300만원이고 나머지 120억9200만원은 조합 사업비다.

이 아파트의 분양수입은 총 2320억300만원으로 조합원 개발이익이 1357억7800만원이 발생했다. 조합원당 4억3799만원이다.

소형평형의무비율 적용으로 분양수입 12% 줄어

이 단지에 가구수 등 다른 조건을 같게 하고 용적률을 50% 낮춘 250%를 적용하면 사업비는 883억7900만원으로 8% 줄어들지만 분양수입은 2102억9000만원으로 10% 줄어 분양수입 감소폭이 더 크다. 조합원당 개발이익도 3억9326만원으로 10% 줄어든다.

이 단지에 현재 서울시의 3종 주거지역 재건축 용적률인 210%를 적용하면 총 사업비가 790억100만원이고 분양수입금은 1772억7500만원이다. 조합원당 개발이익이 3억1700만원으로 당초 300%를 적용할 때보다 무려 27.6%나 떨어진다.

용적률 하락에 따른 개발이익 감소는 이렇고 소형평형의무비율의 타격은 어떻게 될까.

소형평형의무비율은 전체 건립가구수 가운데 전용면적 60㎡ 이하를 20% 이상, 전용 60~85㎡는 40% 이상 건립해야하는 제도다.

건립 가구수를 같게 할 경우 이 단지는 소형평형의무비율을 적용받지 않으면 전용 85㎡ 이하가 38.3%, 초과가 61.7%로 중대형 위주의 단지가 되지만 소형평형의무비율을 적용받으면 전용 60㎡ 이하 20.3%, 60~85㎡ 40.5%, 85㎡ 39.2%로 중대형 위주가 된다. 중대형 비율이 3분의2로 줄어드는 것이다.

중소형과 중대형 간 3.3㎡당 분양가 차이로 인해 전체 분양수입은 소형평형의무비율을 적용하지 않을 때보다 줄어든다. 이에 따른 개발이익 감소폭은 12%다.

용적률을 50% 낮추는 것보다 소형평형의무비율이 사업성에 더 큰 타격을 주는 것이다.

때문에 중층 아파트 재건축이 사업성을 가지려면 용적률 상향 못지 않게 소형평형의무비율 규제 완화도 필요한 셈이다.

하지만 현재까지 소형평형의무비율을 어떻게 할지는 인수위 측에서 정해진 게 없다. 용적률 못지 않게 소형평형의무비율이 새 정부에서 어떻게 될지 중층 재건축 단지들이 주목해야 할 부분이다.

자료원:중앙일보 2008. 1. 14