상가시장에 '버블 붕괴' 오나 - 고분양가로 공실 상가 늘어

상가시장에 ‘버블(Bubble·거품)’ 현상에 대한 우려감이 높아지고 있다.

부동산가격 버블현상이란 실제 가치에 비해 가격이 지나치게 높게 형성된 것이다. 특정지역의 특정 부동산상품에 투자자가 일시적으로 몰리면 버블 현상이 발생한다. 그러나 상가시장의 양상은 이와 조금 다르다는 게 전문가들의 분석이다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “아파트와는 달리 상가 버블현상은 특정지역에 국한되지 않고 여기저기서 나타나는 게 특징”이라고 말했다.

낙찰율이 120% 넘어서면 위험

상가시장의 버블현상은 고분양가의 영향이 크다.

아파트 단지내 상가의 경우 대부분 시행업체가 내부적으로 공급가를 정한 뒤 경쟁 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 사람에게 분양한다. 아파트와 달리 상가에는 원가 개념이 없는 셈이다. 시행업체가 알아서 분양가를 정하면 그만이라는 식이다. 이 때문에 수도권지역 유망 택지지구 내 상가는 분양가가 지나치게 높게 형성되기 일쑤다.

2006년 말 공개 경쟁 입찰방식으로 분양한 경기도 화성 동탄신도시 시범단지 우남퍼스트빌(610가구) 단지 내 상가(23.5㎡)는 입찰 결과 6억1330만원(내정가 2억1330만원)에 낙찰됐다. 지난해말 분양한 인천 논현2지구 3블록 B동 상가 102호는 내정가의 340%인 2억5000만원에 낙찰됐다.

서울에서는 지난해 3.3㎡당 분양가가 1억3000만원으로 책정된 상가가 등장하기도 했다. 송파구 잠실 레이크팰리스아파트단지 내 상가는 1층(B동 상가)이 3.3㎡당 평균 1억3000만원대에 책정돼 국내 단지 내 상가로는 최고치를 기록했다.

수익률 악화로 자금압박 심해

비싸게 분양된 상가는 수익률을 내는데 한계가 있다.

예를 들어 3.3㎡당 내정가 4300만원짜리 상가(1층 42㎡)의 경우 내정가대로 분양받았다고 치자. 이 상가를 분양받아 보증금 7000만원에 월세 300만원을 받을 경우 아슬아슬하게 연 수익률 7%선을 맞출 수 있다. 그러나 내정가의 120%에 낙찰받을 경우 수익률은 5% 이하로 떨어진다. 내정가의 300% 선에서 낙찰받았다면 수익률은 더 떨어진다. 물론 이 수익률은 세금 등 제반 경비를 제외한 것이다.

수익률 하락에 따른 부담은 고스란히 수분양자에게 돌아간다. 대부분 상가를 분양받을 때 중도금의 30∼40% 가량을 은행 대출금으로 충당하는데 연 5%대의 수익률로는 은행대출 이자를 갚기에도 벅차다.

이 결과 경매로 나오는 상가가 적지 않다.지난해 초 무더기로 쏟아진 상가 경매 물건이 대표적이다.

지지옥션 강은 팀장은 “아파트와 마찬가지로 상가도 대출금 미납으로 경매에 부쳐지는 사례가 대부분”이라고 말했다.

분양가 버블 두께 살피고 투자해야

전문가들은 현재와 같은 경기 불황 상태가 계속될 경우 대출금 미납 등으로 경매로 나올 상가가 적지 않을 것으로 보고 있다.

특히 장기 공실 현상이 이어지고 있는 수도권 일부 택지지구 상가에서 이런 상가 물건이 쏟아질 가능성이 크다는 것이다. 아파트 입주가 대부분 완료된 동백지구의 경우 현재 상가 공실률은 전체 상가의 30∼40%에 달하는 것으로 알려졌다.

동백지구 상가의 공실률이 높은 것은 상가 고분양에 따른 임대 수익률 악화의 영향이 크다. 동백지구 근린상가(66㎡ 기준) 분양가는 6억원(은행 융자 30% 포함) 선. 이 상가에서 연간 7%대의 임대수익률을 올리려면 보증금 1억원에 월 290만원을 내는 임차인을 받아야 한다. 하지만 이 가격에 들어올 임차인은 거의 없다.

때문에 상가를 분양받은 투자자는 수익없이 관리비만 꼬박꼬박 물고 있는 상황이다. 최근에 분양한 수도권지역 다른 근린상가들의 상황이 비슷하기는 마찬가지다.

상가뉴스레이다 장경철 실장은 “수익률 6% 이하의 상태가 1년 이상 계속되면 투자자는 자금 압박을 받기 시작한다”며 ”봄을 맞아 주공 단지내 상가 등이 줄줄이 분양예정이지만 투자에 앞서 분양가 버블의 두께를 가늠해 보아야 한다“고 말했다.

자료원:중앙일보 2008. 3. 12