수도권 농지ㆍ산지 가격 심상찮다 - 규제완화 기대 일부지역 20% 올라…양도세 부담도 한몫

경기도 안성시에 농지를 소유한 황 모씨(48)는 얼마 전 부동산 중개업자에게서 땅을 팔라는 제안을 받았다. 가격은 시세보다 1.5배 정도 더 쳐준다고 했다. 귀가 솔깃했지만 그 제안을 거절할 수밖에 없었다.

그는 "농지에 대한 양도세 60%를 제외하고 나니 남는 것이 거의 없었다"며 "양도세까지 그쪽에서 부담하면 모를까 이 문제가 해결되지 않는 한 땅을 팔기 어려울 것 같다"고 말했다.

정부는 그동안 개발이 제한돼 왔던 농지ㆍ산지에 대한 규제를 대폭 완화할 방침이다. 이로 인해 규제 완화 혜택 1순위로 거론되는 수도권 주변 농지ㆍ산지 가격이 크게 오르고 있다. '잠자던 땅'들이 기지개를 켜기 시작한 것이다.

하지만 지나치게 높은 양도세율 문제를 해결하지 않는 한 농지ㆍ산지 거래 활성화와 개발이 쉽지 않을 것으로 보인다.

◆ 정부, 농지 규제 완화 추진

= 강만수 기획재정부 장관은 최근 개발 가능 용지를 확대하기 위해 농지ㆍ산지에 대한 규제를 대폭 완화할 방침이라고 밝혔다.

정부가 밝힌 농지ㆍ산지 규제 완화 방안은 △한계농지 규제 완화 △대체농지 조성 의무제 폐지 △보전산지 이용제한 완화 등이 골자다. 정부는 우선 농사짓기 어려운 땅으로 분류돼 거의 버려진 땅이 돼 가고 있는 한계농지에 대한 거래ㆍ소유ㆍ개발 규제를 완화해 줄 방침이다.

전국적으로 2000㎢에 달하는 한계농지에 대해 농림부는 2003년부터 전원주택, 콘도, 실버타운, 미니골프장 등 개발을 허용하고 있다. 하지만 사실상 외지인 소유가 어려워 개발이 거의 이루어지지 않고 있다. 이에 새 정부는 한계농지 소유 제한을 완전히 폐지할 방침이다.

또 신도시나 산업단지 등을 조성할 때 그 주변에 새로운 대체농지를 의무적으로 마련하도록 한 '대체농지 조성 의무제'도 완전히 폐지될 것으로 보인다. 또 현재 보전산지로 묶인 지역 중 보전가치가 낮은 곳을 파악해 이 지역을 준보전산지로 전환해 개발이 가능할 수 있도록 할 방침이다.

◆ 농지ㆍ산지 가격 상승

= 농지와 산지에 대한 규제 완화 혜택은 수도권 등 대도시 주변에 집중될 것으로 보인다. 이에 따라 수도권 주변 농지ㆍ산지 가격이 일시적으로 상승하고 있는 것으로 나타났다.

서울공항 인근 농지는 1년 전에 비해 최근 2배 가까이 뛰었다. 보통 농지에 대한 규제를 해제하면 도시 경계지역 개발제한구역(그린벨트) 안에 자리잡은 농지가 혜택 1순위로 꼽히기 때문이다.

이런 현상으로 인해 수도권 지역 그린벨트 내 농지와 관리지역 농지ㆍ임야는 지난해 초에 비해 20~30% 올랐다.

양평 여주 남양주 농지ㆍ산지도 3.3㎡당 200만~300만원을 넘어섰고 비싼 곳은 3.3㎡당 1000만원이 넘는 곳도 있다.

◆ 양도세 60% 족쇄

= 이명박 정부가 토지에 대한 규제를 완화하려는 목적은 개발 가능한 땅을 늘려 싼값에 토지를 공급하기 위해서다. 이렇게 해야 집값을 안정시키고 기업 투자 비용을 낮출 수 있다고 보기 때문이다.

하지만 이처럼 규제 완화 기대감에 땅값이 오르게 되면 당초 취지 자체가 퇴색해 버릴 수밖에 없다. 따라서 땅값 상승 요소가 무엇인지 분석하고 이에 대한 대책을 마련할 필요가 있다. 토지컨설팅업체인 'JMK플래닝' 진명기 대표는 "수도권 일대 농지ㆍ산지 땅값을 상승시키는 주범은 '양도세 60%' 규정"이라고 말했다.

농지ㆍ산지에 대한 양도세 60% 부과는 지난해부터 적용되고 있는데 주택 양도세와 달리 보유기간에 따른 감면혜택도 없다. 감면 혜택은 보유기간이 20년이 넘어야 적용된다.

이처럼 양도세율이 높아졌기 때문에 1년 전보다 2배 이상 가격이 올라도 땅주인에게 돌아가는 수익은 차이가 없게 된다.

진 대표는 "지난 1년간 수도권 일대 땅값이 많이 올랐지만 이것은 뚜렷한 개발 기대감 때문이라기보다는 양도세를 땅값에 전가하면서 나타나는 현상"이라며 "가격 상승뿐만 아니라 농지 거래까지 차단하고 있다"고 말했다.

자료원:매일경제 2008. 3. 17