요즘 뜨는 강북, 값오른 재개발 지분보다 분양이 유리 - 요즘 뜨는 강북에 내집장만 하려면

서울 성북구 안암동에 사는 주부 김 모씨(37)는 요즘 '내집 마련 작전'을 놓고 고심하고 있다. 그동안 집 장만을 위해 저축했던 돈과 대출을 받으면 융통할 수 있는 자금은 4억~5억원. 김씨가 고려하고 있는 곳은 강북의 유망 재개발 지역이다.

문제는 재개발 주택 지분을 살 것인가, 새 아파트를 분양받느냐, 아니면 가격 상승이 예상되는 기존 아파트를 사느냐 하는 것. 일반분양은 경쟁률이 너무 높고, 조합원 지분의 분양권 시세는 너무 올라 망설여진다. 재개발 추진 지역 주택 지분은 10년 가까이 자금이 묶인다는 부담이 있다. 그렇다고 재개발 인근 지역의 기존 아파트를 매입하자니 대부분 건물이 낡아 생활 불편을 감수해야 하고 가격 상승도 불투명해 석연치 않다.

새 정부 출범 이후 재개발 지역 투자에 대한 관심이 높아지면서 지분과 새 아파트 분양, 기존 주택 매입 등 다양한 방법을 놓고 고민하는 사람이 늘고 있다. 부동산 전문가들은 '내집 마련'과 '재테크' 두 마리 토끼를 잡으려면 투자하려는 지역의 지분과 아파트 시세를 꼼꼼하게 살피는 것이 필수적이라고 지적한다.

부동산정보업체인 부동산써브가 최근 용산과 마포, 성북, 은평구 등 서울 주요 재개발 지역 일반 분양가와 조합원 분양권 시세, 기존 아파트값 등을 비교ㆍ분석한 결과 우선 새 아파트 분양을 노린 뒤 여의치 않으면 저평가된 지분 투자가 유리한 것으로 나타났다.

재개발 지역 중 은평구 불광동 일대는 100㎡대 중형 아파트를 받을 수 있는 지분의 조합원 분양권 시세는 3.3㎡당 1600만원대로 주변 분양아파트보다 비싼 편이다. 기존 아파트인 대호 1ㆍ2차가 3.3㎡당 900만~1000만원, 북한산현대홈타운은 1400만원대다.

용산구 재개발 지역도 사정은 마찬가지다. 대림산업이 여름에 분양하는 용산구 신계동 신규 아파트의 예상 분양가는 3.3㎡당 2200만~2500만원. 이 지역 중개업소에 따르면 중형 아파트를 받을 수 있는 지분의 조합원 분양권은 2500만~3000만원대에 육박한다. 아파트 분양가에 비해 500만원가량 높은 수준이다. 이 지역은 개발 호재로 분양가와 지분값이 계속 오르고 있어 이곳에서 기존 아파트와 직접 비교하기는 힘들다. 신계동 일대에는 아파트가 없기 때문이다.

국제업무단지 인근 이촌동과 용산동 일부 아파트는 3.3㎡당 3000만원대를 호가하지만 일부 지역에서는 2000만원대에 살 수 있는 아파트도 있다.

마포구 합정동과 망원동 일대는 용산이나 은평구에 비해 지분값 오름폭이 크지 않았다. 이 때문에 작년부터 지분 투자자들이 몰렸다. 하지만 최근에는 지분값이 급등세를 보이고 있다. 특히 지하철 2호선과 6호선 합정역 인근 균형개발촉진(균촉)지구 또는 한강과 가까운 지역은 소형 빌라 지분값이 3000만원대까지 급등했다.

이는 합정동 균형개발촉진지구에 GS건설이 건립하는 주상복합아파트 예상 분양가가 3.3㎡당 2800만~3000만원에 달하는 것과 무관하지 않다. 인근 중개업소 관계자는 "최근 지분값이 큰 폭으로 뛰고 있지만 매물이 없어 실제 거래는 뜸한 편"이라고 전했다.

성북구 하월곡동 일대는 지분과 신규 분양, 기존 아파트 가격 차이가 크지 않다. 따라서 역세권 등 교통 여건과 단지 규모에 따라 투자가치가 결정될 가능성이 높다. 현재 이 지역 아파트 분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원, 기존 아파트는 1000만원 초중반, 조합원 분양권은 1200만~1300만원인 것으로 조사됐다.

함영진 부동산써브 실장은 "조합원 지분으로는 로열층을 배정받을 가능성이 높지만 시세가 너무 고평가된 곳은 투자 매력이 적다"며 "청약 가점이 놓은 수요자는 일반분양을 노려보는 것이 바람직하다"고 말했다.

자료원:매일경제 2008. 3. 18