내집 마련, 경매로 해볼까?..실수요자 몰리는 주택경매

ㆍ4월 낙찰가율 73%, 석달째 상승…100% 넘어도 시세보다 싼 경우 많아

ㆍ법원사이트서 일정 확인 가능…권리 분석·실제 시세 꼼꼼히 확인해야

 

지난 24일 서울서부지법에서 열린 경매에 참가한 최모씨(58)는 전세 보증금 4억5000만원짜리 아파트에 살고 있다. 그러나 서울 서대문구에 있는 이 아파트의 현재 전셋값은 5억원이 넘었다. 전세기간이 만료돼 재계약을 하려면 5000만원 이상을 더 얹어줘야 하는 것이다. 매매가 대비 전셋값 비율도 높아 ‘깡통전세’ 우려도 크다. 최씨는 이날 감정가 5억8000만원, 최저가 4억6400만원의 아파트에 입찰했다. 최씨는 “지금 전세 보증금 수준에서 비슷한 동네에 내집을 마련하기 위해 경매에 참여했다”고 말했다.

 

    

 

■실수요자 몰리는 주택 경매

 

전세난과 아파트 분양시장의 투기 세력으로 실수요자들의 부담이 커지고 있는 상황에서 법원의 부동산 경매는 내집을 마련하려는 이들이 관심을 가져볼 만하다. 실제 실수요자들도 늘어나는 추세이다. 29일 부동산 경매정보 업체 지지옥션에 따르면 지난 4월 전국의 평균 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격)은 73.1%를 기록하며 석 달 연속 상승세를 이어갔다. 이는 2015년 6월 73.8%를 기록한 이후 10개월 만에 가장 높은 수치다.

 

특히 주거시설 낙찰가율은 올들어 최고치를 기록했다. 1월 이후 3개월째 상승세이며, 2015년 11월(88.5%) 이후 가장 높다. 지지옥션 이창동 선임연구원은 “투자를 목적으로 경매에 참여한 사람들은 높은 차익을 위해 낮은 가격을 제시하기 마련”이라며 “낙찰가율이 올랐다는 것은 실수요자들의 입찰이 늘었다는 의미”라고 말했다. 낙찰가율이 100%를 넘어도 시세보다 싼 사례도 많다. 지난 4월 서울 최다 응찰자가 몰린 건물은 노원구 상계동 주공아파트(전용면적 49.9㎡)이다. 40명이 입찰에 참여해 감정가의 115%인 2억3604만원에 낙찰됐다. 국토교통부의 주택실거래 현황을 보면, 이 아파트는 같은 달 2억4000만~2억4500만원에 거래됐다.

 

■경매 참여 방법은?

 

부동산 경매는 당일 현장에서 입찰표를 작성하고 낙찰자를 발표하는 ‘기일입찰’과 일정 기간 입찰표를 받은 뒤 낙찰자를 뽑는 ‘기간입찰’로 나뉜다. 대부분 기일입찰로 진행된다.

 

우선 부동산 경매 매물과 일정을 법원경매정보 인터넷 사이트에서 확인한다. 사전에 철저한 권리 분석을 해야 한다. 가령 ‘소유권 이전 청구권’의 최우선 순위 가등기가 설정돼 있으면 낙찰을 받더라도 경우에 따라 해당 매물의 소유권을 잃을 수 있다. 큰 액수의 미납 관리비가 있는 사례도 있으니 유의해야 한다. 실제 시세도 확인해야 한다.

 

경매 일정에 맞춰 법원의 경매법정에 간다. 집행관에게서 입찰표 등 관련 서류와 봉투를 받는다. 입찰표에 입찰자의 인적사항과 참여 물건, 입찰가격, 보증금액을 적고 본인 도장을 찍는다. 보증금은 현금이나 수표로 제출 한다. 봉투가 따로 마련돼 있다. 보증금은 최저가의 10%(재입찰 매물은 20~30%) 이상을 내야 한다. 그렇지 않으면 자동으로 입찰이 취소된다.

 

당사자를 대신해 참여했으면 위임장을 작성해야 한다. 입찰표와 보증금 봉투, 위임장 등이 준비됐으면 모두 입찰봉투에 넣고 겉면에 도장을 찍는다. 이를 입찰함에 넣으면 된다. 한번 제출한 입찰표는 취소나 수정할 수 없으니 신중하게 작성해야 한다. 입찰 시작 전 집행관이 공지한 마감시간을 넘겨도 입찰에 참여할 수 없다.

 

입찰이 마감되면 입찰 봉투를 개봉해 입찰표를 추린다. 개찰은 유찰 횟수가 많은 매물부터 하지만, 법정 정리를 위해 응찰자가 많은 매물부터 시작하기도 한다. 보증금 등 경매 참여 요건을 충족한 사람들 가운데 가장 높은 입찰가격을 써낸 사람이 낙찰을 받는다. 만약 가장 높은 가격의 응찰자가 2명 이상이면 이들만 다시 입찰을 진행한다. 또다시 같은 가격이 2명 이상 나오면 추첨으로 낙찰자를 가린다.

 

집행관은 낙찰자가 매물 대금을 지급하지 않는 사태에 대비해 두 번째 순위 낙찰자를 신고받는다. 낙찰자와 두 번째 순위 낙찰자를 제외한 나머지 입찰자들은 집행관에게 신분증을 보여주고 보증금을 돌려받는다. 이후 법원은 다시 기일을 잡고 채권자 등 이해관계자들의 의견을 들은 뒤 매물 매각을 최종 결정한다. 매각이 결정되면 낙찰자는 법원이 정한 기간 내에 대금을 납부하고 소유권을 얻는다.

 

자료원:경향신문 2016. 5. 30