김영준의 부동산아카데미

세입자 대항력 발생 전 집주인 매매 금지된다

부동산마스터 아론 — Fri, 2 Sep 2022 10:48:03 +0900

원희룡 국토교통부 장관이 1일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지방안을 발표했다./사진=뉴시스

최근 전세사기로 인한 피해가 급증하는 가운데 정부가 피해 방지를 위해 대책을 발표했다. 앞으로 집주인은 전세계약을 체결한 뒤 주택매매와 담보대출 등을 받을 수 없고 세입자에게 세금을 체납한 내역과 우선 변제 사항을 공개해야 한다.

국토부는 지난 1일 '전세사기 피해 방지방안'을 발표했다. 이는 지난달 비상경제민생회의에서 보고된 '주거 분야 민생안정 방안' 후속 조치로 나날이 심각해지는 전세사기 피해를 예방하기 위해서다.

이날 국토부가 발표한 방안을 살펴보면 전세계약 체결 직후 집주인은 집을 팔거나 대출을 받을 수 없다. 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'라는 특약을 명시하도록 제도 개선을 추진한다.

금융권에도 주택담보대출을 실행할 시 확정일자가 부여된 내역이 있는지 확인하도록 요청한다. 주택담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 감안해 대출 금액을 조정할 수 있게 은행들과 협의한다.

앞으로 임대인은 전세계약 전 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등 정보를 의무적으로 알려야 한다. 전세계약 후에는 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않아도 임대인의 미납세금 등을 확인이 가능하도록 법 개정도 추진한다.

주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 시 연립·다세대 도시형생활주택 등에 적용되는 주택 가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮춘다. 현재 신축 빌라의 경우 시세 산정을 알기 어려워 HUG가 공시가격 150%를 집값으로 인정해 깡통전세를 악용한 사기 사례가 늘어나고 있기 때문이다.

전세사기 피해자에 대한 지원도 강화한다. 집주인으로부터 보증금을 떼인 피해자는 주택도시기금에 최대 1억6000만원까지 연 1%대 저금리로 긴급자금 대출 요청이 가능하다. 피해자가 주거비나 거주지 확보에 어려움을 겪을 시 HUG가 관리하는 임대주택에 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있게 한다.

'매매가 대비 전세가 비율'(전세가율)이 높은 지역은 특별관리 대상이다. 수도권은 행정동 단위로 전세가율을 공개하고 보증사고 현황·경매낙찰률 등 정보를 고지하는 등 전세사기 위험성을 알린다.

전세피해 지원센터를 설치해 법률 서비스를 제공하고 내년 1월 자가진단 안심 전세 애플리케이션을 출시하는 등 임차인들이 꼭 알아야 하는 중요 정보를 배포할 예정이다. 아울러 전세사기 의심 매물을 지방자치단체에 신고하는 공인중개사들에게는 포상금을 지급한다. 전세사기범에 대한 처벌도 강화한다. 전세사기 가해자는 임대사업자 등록이 거부되고 기존 사업자는 등록을 말소한다.

원희룡 국토부 장관은 "전세 사기 범죄자를 단속하기 위한 범정부적 노력이 부족했고 적발 시 가해자에 대한 처벌 강도도 약했다"며 "정부는 전세사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙을 세웠다"고 말했다.

자료원:머니S 2022. 9. 2

평택시, 안중역 일대 519만㎡ 역세권 개발사업..2035년 준공

부동산마스터 아론 — Thu, 1 Sep 2022 06:50:55 +0900

경기 평택시는 안중역세권 도시개발사업 기본구상을 수립했다고 31일 밝혔다.

안중역세권 도시개발사업 기본구상 [평택시 제공. 재판매 및 DB 금지]

안중역 주변 519만㎡를 대상으로 하는 안중역세권 개발사업은 '수소기반 탄소중립도시'를 콘셉트로 추진된다.

또한 '30분대 서울 출퇴근이 가능한 도시', '5분 내 공원·생활SOC 접근이 가능한 도시', '랜드마크가 있는 명품도시'로 개발을 추진할 예정이다.

기본구상에는 안중역 주변에 복합 업무·상업 시설을, 안중역 동·서 측에는 대규모 중앙공원을 조성하는 내용이 포함됐다.

계획인구는 10만6천명이며, 준공 목표 시점은 2035년이다.

평택시 관계자는 "안중역세권 도시개발사업은 아직 민간, 공영, 민간과 공영 합동 등 개발방식이 정해지지 않은 초기 단계"라며 "서해선 등 광역 교통의 요충지로 부상하는 안중역 일원의 역세권 도시개발사업을 통해 평택 동·서부 지역의 균형발전을 실현할 계획"이라고 말했다.

안중역은 서해선 복선전철, 포승평택선 건설 사업에 따라 신설되는 역이다.

자료원:연합뉴스 2022. 9. 1

'평당 1000만원'..천장 뚫린 아파트 공사비에 비명

부동산마스터 아론 — Thu, 1 Sep 2022 06:47:16 +0900

부동산 시장 침체 속에 아파트 신축 공사비가 치솟으면서 주택 착공 물량이 전국적으로 급감하고 있다. 3.3㎡당 공사비가 922만원으로 역대 최고액을 기록한 서울 동대문구 용두 1-6구역. /김범준 기자

원자재값 상승 여파로 서울의 아파트 신축 공사비가 사상 처음으로 3.3㎡당 900만원을 넘어섰다. 부동산 경기 침체 속에 공사비 부담까지 커지면서 올해 전국 주택 착공 물량은 작년보다 30%가량 줄었다. 민간 부문을 통한 정부의 주택 공급 계획에 빨간불이 켜졌다는 분석이 나온다.

31일 건설업계에 따르면 서울 동대문구 용두1-6구역 재개발조합은 최근 총회를 열어 현대엔지니어링·HDC현대산업개발 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 공사비는 3.3㎡당 922만5000원(총 6614억원)으로 책정됐다. 역대 아파트 신축 공사비 중 최고액이다. 종전 최고액은 지난 6월 시공사를 선정한 서울 서초동 아남(166가구) 재건축사업(3.3㎡당 875만원)이었다.

업계에서는 조합이 사업에 속도를 내기 위해 원자재값 상승분을 선제 반영해 공사비를 높게 책정한 것으로 보고 있다. 용두1-6구역 재개발은 서울지하철 1호선 청량리역 왼쪽 저층 주거지를 허물고 그 자리에 지하 8층~지상 최고 61층 아파트 999가구와 오피스텔 85실을 짓는 사업이다. 한 대형 건설사 관계자는 “강북의 1000가구 규모 아파트 공사비가 3.3㎡당 900만원을 넘은 것은 이례적”이라며 “공사비 부담이 급격히 커지고 있다는 의미”라고 설명했다.

서울의 평균 아파트 공사비는 매년 가파르게 오르고 있다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 서울의 재건축·재개발 사업장 공사비는 3.3㎡당 578만5000원으로 전년보다 10% 뛰었다.

주택 수요 위축에 공사비까지 급증하자 착공을 미루는 사업장도 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 올 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 22만3082가구로, 전년 동기 대비 28% 급감했다. 아파트 착공 물량은 16만7622가구로 27.2% 줄었다. 박합수 건국대 겸임교수는 “분양가 인상이 제한된 상황에서 공사비만 급격히 오르면 재건축·재개발 사업이 지연되면서 정부의 민간 주도 주택 공급 정책에 차질이 빚어질 수 있다”고 지적했다.

"공사비 더 줄테니 지어달라"…재건축 급한 조합들, 건설사에 '읍소'

올해 주택착공 28% 급감…시공사 모시기 나선 조합들

부산 최대 재개발 사업으로 꼽히는 해운대구 ‘우동 3구역’은 올 들어 여섯 차례나 시공사 선정 입찰을 벌였지만 번번이 무산됐다. 1~3차 입찰 땐 참여한 건설사가 단 한 곳도 없었고, 4~6차 입찰에는 현대건설만 단독으로 응찰하면서 ‘복수 응찰’ 요건을 충족하지 못해 유찰됐다. 한 대형 건설사 정비사업담당 임원은 “건설 자재값이 폭등했는데 조합 측이 제시한 공사비엔 이런 상황이 반영되지 않았다”며 “상당수 건설사가 ‘수주했다가는 손해만 볼 수 있다’며 입찰을 포기했다”고 말했다.

건설 자재값 급등 여파로 전국의 굵직한 정비사업지에서 시공사를 못 구하는 사례가 속출하고 있다. 아파트를 짓는 데 드는 비용이 늘었는데, 조합 측이 제시하는 공사 단가가 낮아 건설사들이 일감을 마다하는 분위기다. 이로 인해 올 들어 전국적으로 주택 착공 건수도 예년보다 눈에 띄게 줄고 있다. 사업 지연으로 비용 부담이 눈덩이처럼 커질 것을 우려한 일부 조합은 당초 계획보다 공사비를 대폭 높여 ‘시공사 모시기’에 나서는 등 갑을 관계가 뒤바뀐 상황까지 벌어지고 있다.

치솟는 공사비에 대형 재건축도 ‘삐걱’

31일 국토교통부에 따르면 올 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 22만3082가구로, 작년 같은 기간(31만937가구)보다 28.3% 급감했다. 착공 건수가 대폭 감소한 것과 달리 이 기간 아파트 건축 인허가 건수(23만7354가구)는 1년 전보다 14.8% 늘었다. 아파트를 지으려고 건축 허가를 받아 놓고도 공사에 들어가지 못한 사업장이 그만큼 많다는 의미다.

건설업계에서는 치솟은 원자재 가격과 인건비 등으로 공사비는 급격히 늘어난 데 비해 분양가 규제로 분양가를 제대로 올리지 못하면서 착공이 밀리거나 중단되는 사례가 늘어난 것으로 보고 있다. 건설 자재값 개념인 ‘건설용 재료 물가지수’는 지난달 146.47로, 작년 초(108.62)보다 34.8% 뛰었다. 하지만 분양가 산정 기준이 되는 ‘기본형 건축비’는 같은 기간 10.6% 오르는 데 그쳤다. 서울의 주요 재건축·재개발 조합들은 “공사비가 인상된 만큼 분양가를 올려야 수지가 맞는데, 분양가 상한제 규제 때문에 공사비 상승분을 제대로 반영할 수 없다”고 불만을 호소하고 있다.

현장에서 체감하는 공사비도 빠른 속도로 오르고 있다. 주거환경연구원에 따르면 작년 서울 재건축·재개발 아파트 13곳의 평균 공사비는 3.3㎡당 578만5000원이었다. 하지만 올해 시공사를 선정한 서초구 ‘아남’ 소규모 재건축 사업과 강남구 ‘선경3차’ 가로주택정비사업 공사비는 3.3㎡당 800만원이 넘는다. 강북에서도 종로구 ‘사직 2구역’ 재개발 사업의 3.3㎡당 공사비가 770만원으로 책정되는 등 공사비가 눈에 띄게 불어나는 추세다.

공사비 부담·시장 침체에 착공 급감

공사비는 급증하는데 분양가는 묶여 있다 보니 인기 있는 강남 재건축 공사도 건설사들이 선뜻 나서지 못하고 있다. 지난 2월 재건축 시공사 선정 입찰을 한 강남구 도곡동 ‘개포한신’은 조합 측이 3.3㎡당 600만원 넘는 공사비를 제시했는데도 참여 의사를 밝힌 곳은 한 곳밖에 없었다. 지난 4월 경기 성남시의 대표적 재개발 사업인 ‘신흥 1구역’과 ‘수진 1구역’은 공사비가 예상보다 낮게 책정되자 단 한 곳도 입찰에 참여하지 않았다.

이미 시공 계약을 맺은 현장에서도 공사비 때문에 갈등을 빚는 사례가 많다. 국내 최대 재건축 아파트인 서울 강동구 ‘둔촌주공’은 시공사와 조합 간 공사비 증액 갈등 등으로 4월부터 공사가 중단된 상태다. 대전 ‘용두동 2구역’ 등도 공사비를 확정하지 못해 사업이 지연되고 있다.

착공이 늦어지면 각종 이자 비용 등이 증가해 건설사와 조합 모두 손해를 볼 수밖에 없다. 이 때문에 최근엔 공사비를 처음부터 높게 책정해 건설사에 ‘러브콜’을 보내는 사업장도 나오고 있다. 서울 용산구 ‘한남 2구역’ 재개발 조합은 공사비를 3.3㎡당 770만원으로 책정했다. 인근 ‘한남 3구역’ 공사비(598만원)보다 200만원 가까이 높은 금액이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 규제 현실화를 통해 공사비 인상분을 분양가에 제대로 반영할 수 있게 해야 민간 재건축·재개발이 활성화될 것”이라고 말했다.

자료원:한경닷컴 2022. 9. 1

"조합원당 10억 손해" 둔촌주공 이번엔 상가들이 급제동 - 통합상가위, "상가조합원 정당한 권리"

부동산마스터 아론 — Thu, 1 Sep 2022 06:41:12 +0900

서울 둔촌주공(올림픽파크포레온) 공사중단 사태가 아직도 해결 기미를 보이지 않고 있다.

지난달 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 서명한 최종 합의문에 상가대표단체인 통합상가위원회가 강력 반대 의사를 표명했기 때문이다. 최종 합의문은 상가분쟁에 대해 협상에 진전이 없을 시 오는 10월 총회에서 통합상가위를 상가대표단체에서 배제하고, 상가 재건축 시행사(PM)와의 계약을 원상복구 하도록 명시하고 있다.

가처분 인용시 공사중단 해소 안돼

둔촌주공 상가분쟁 일지 /그래픽=정기현 기자

1일 통합상가위 관계자는 "10월 총회에 개최금지가처분을 신청해 상가 관련 안건을 무력화할 것"이라며 "상가 조합원당 10억원 가량 재산권이 침해되기 때문"이라고 강조했다. 10월 총회는 공사재개를 위한 총회인 만큼 가처분 인용 시 공사중단 사태가 해소되지 않을 가능성이 크다.

통합상가위는 지난해 7월 총회에서 해지된 상가 PM 계약이 부당하다고 주장하고 있다. 통합상가위 관계자는 "지난 2019년 상가관리처분 계획에서 분양면적을 3만4000㎡ 늘리면서 확정지분제를 이유로 증가분이 모두 PM사 몫이 됐다"며 "해지된 계약대로라면 PM사의 수익은 2635억원으로 추정돼 285명 상가조합원 1인당 10억원 상당의 부담이 생기는 셈이다"고 토로했다.

그러나, PM사인 리츠인홀딩스 관계자는 "2012년 가설계 대비 분양면적이 3만4000㎡ 증가했다는 것은 잘못된 계산"이라며 "실제 확장분은 물가상승 등에 대한 보전차원의 지하 2층 6600㎡ 미만이다"고 말했다. 그는 "2012년 가설계 당시 전용률(38%) 보다 2019년 건축계획의 전용률(41%)이 높은 만큼 상가 조합원 권익을 위해 노력했다"고 덧붙였다. 전용률이 높을수록 실제 매장크기가 커지므로 조합원들에게 유리하다.

통합상가위는 자신들이 부당하다고 생각하는 상가 PM계약을 되돌리려는 조합에 반발하고 나섰다. 통합상가위 관계자는 "(아파트와 별개로 손익을 계산하는) 독립정산제인 상가의 대표단체 선정 및 취소와 PM사 등 협력업체 문제는 상가조합원만의 총회를 거쳐야 한다"며 "아파트 조합원 숫자가 둔촌주공 조합의 96%를 차지한다고 해서 다수의 힘으로 소수의 정당한 권리를 침해할 수는 없다"고 강조했다.

통합상가위 자문을 맡은 변호사는 "(상가 관련 안건이 예고된) 10월 총회에 대한 개최금지 가처분 신청은 충분히 인용 가능하다고 본다"며 "아파트 조합원들이 상가 조합원들의 부담 사항을 의결한다는 게 상식적이지 않기 때문"이라고 전했다. 이에 대해 조합 관계자는 "10월 총회와 통합상가위의 개최금지 가처분 신청에 대해 법률적으로 충분히 검토하고 있다"고 말했다.

"PM 배제해도 사업진행 차질없다"

시공단은 PM사의 유치권 행사와 향후 공사·분양금지 가처분으로 사업진행에 지장을 줄 수 있는 상가분쟁을 조합이 말끔히 해결하는 게 공사재개의 선결조건이라는 입장이다. 시공단 관계자는 "법률적인 검토를 통해 향후 사업지연 우려가 예상됐기 때문"이라며 "PM사, 통합상가위 편들 것 없이 조합이 해결해야 한다는 게 우리 의견"이라고 말했다.

통합상가위는 조합과 시공단 간 합의와 달리 PM사를 배제하더라도 공사진행에 차질이 없게 할 수 있다는 입장이다.

통합상가위 관계자는 "PM사의 유치권 행사를 불법으로 보고 신속한 해결을 위해 강동경찰서에 위계에 의한 업무방해로 PM사를 고소했다"며 "경찰에서 빠르게 처리를 해준다면 10월 총회 전에 유치권 문제를 해결할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 그는 "PM사에 의한 공사·분양금지 가처분은 법원이 받아들일 가능성이 없는 것으로 법률 자문을 받았다"고 덧붙였다. 반면, PM사 관계자는 "통합상가위와 마찬가지로 우리도 법률적으로 검토한 결과"라고 전했다.

자료원:파이낸셜뉴스 2022. 9. 1

경매시장도 찬바람..강남 '똘똘한 한 채'도 유찰

부동산마스터 아론 — Wed, 31 Aug 2022 06:40:39 +0900

“전세 계약이 만료되는 시점이라 경매를 통해 집을 사기 위해 왔습니다.”

30일 오전 서울 서초구 중앙지방법원 경매법정은 입찰 시작 전부터 참여자가 몰리면서 붐비기 시작했다. 이날 자리한 입찰자들은 90여명 정도였다. 최근 부동산 시장 분위기를 고려하면 이번 경매에 대한 관심은 뜨거웠다. 오전 11시10분에 시작한 매각 절차는 개찰 시작 30~40분 만에 모든 절차를 종료했다. 높은 관심에도 경매에 나온 전체 물건 65건 중에 정작 낙찰된 물건은 6건에 불과했다. 특히 이날 경매에서는 강남권 아파트 매물이 한꺼번에 나오면서 관심이 쏠렸지만 신건(새 경매물건) 대부분 유찰됐다.

‘청담대우유로카운티’ 최다 입찰자 몰려

이날 경매에서 최고·최다를 기록한 것은 역시 ‘강남 아파트’였다. 최고 낙찰가를 기록한 것은 강남 대치동 ‘한보미도맨션’이다. 한보미도맨션 204㎡는 감정가 47억원의 104%인 48억8899만9999원에 단독 입찰자가 받아갔다. 낙찰가가 불리자 방청객에서는 놀랍다는 반응이 나왔다. 낙찰가도 높았고 신건이어서 유찰 가능성이 클 것이라는 예상을 깨고 낙찰에 성공한 것이다.

30일 오전 서울 서초구 중앙지방법원 경매법정 앞 참여자들이 일정 등을 살피는 모습이다.[이데일리 오희나 기자]

아파트 가운데 최다 입찰자가 몰린 물건은 청담대우유로카운티(157㎡)로 12명이 입찰에 나섰다. 이중 26억2626만2000원을 써낸 입찰자에 매각됐다. 해당 물건은 감정가 29억원에서 한차례 유찰되면서 최저 입찰가 23억2000만원으로 경매를 시작했다. 하지만 경쟁이 몰려 감정가의 90.6% 수준에서 낙찰이 이뤄졌다.

청담대우유로카운티 입찰에 나섰던 윤 모 씨(46)는 “전세 계약이 만료되는 시점이라 전세와 매매를 동시에 알아보고 있다”며 “공인중개사무소를 통해서만 알아보다가 급매 물건이 경매로도 나온다는 얘기를 듣고 경매로 집을 살 수 있겠다는 생각이 들어서 왔다. 마침 관심 있는 물건이 나와서 입찰에 나섰다”고 말했다.

이날 경매에는 강남의 똘똘한 한 채로 꼽히는 단지가 대거 나왔지만 입찰자가 없어 유찰됐다. 삼성동 ‘아이파크삼성’ 2건도 동시에 경매에 나왔지만 입찰자가 없었다. 아이파크삼성이 경매로 등장한 것은 지난 2018년4월 이후 약 4년4개월여만이다. 해당 단지 269㎡는 당시 감정가 99억원으로 역대 최고 감정가를 기록하기도 했다. 서초구 잠원동 ‘신반포청구’도 지난 2014년 이후 8년 만에 경매에 나왔지만 입찰자가 없어 유찰됐다. 최근 집값 고점 인식, 기준 금리 인상, 경기 위축 우려 등으로 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 경매시장에서 기회를 노리는 투자자가 많았지만 아직은 관망세가 짙은 모양새다.

부동산 시장 하락에 ‘관망세’ 짙어져

전문가들은 최근 부동산 시장이 하락하는 상황에서 신건을 낙찰받으면 시세 차익이 크지 않은데다 자칫 시세보다 높은 가격에 사는 경우가 생길 수 있어 유찰된 물건 위주로 입찰이 몰리고 있다고 분석했다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “강남 아파트는 대부분 매매시장에서 거래가 이뤄졌기 때문에 경매에 나오는 경우가 거의 없는데 이번에 대거 경매에 나왔다”며 “하지만 최근 시장 분위기를 반영하듯 대부분 참여자가 입찰에 참여하지 않았고 유찰 물건 위주로 입찰에 나섰다”고 말했다. 이어 강 대표는 “부동산 하락기여서 ‘강남’일지라도 공격적으로 경매에 나서지 않는 것 같다”고 강조했다.

자료원:이데일리 2022. 8. 31

1년 계약했는데 '법대로' 2년 산다는 세입자.. 애타는 집주인 -

부동산마스터 아론 — Tue, 30 Aug 2022 06:40:34 +0900

김모(33)씨는 2개월 전 자신의 아파트에 세들어 사는 이모씨에게 계약기간이 곧 끝나가니 이사갈 준비를 해달라고 얘기했다가 거절당했다. 김씨는 지난해 5월 이씨와 서로 합의하에 1년짜리 전세계약을 했는데, 갑자기 이씨가 '임대차3법(주택임대차보호법)'을 거론하며 1년 더 살겠다고 통보한 것이다.

김씨는 황당할 수밖에 없었다. 애초 신혼집으로 들어갈 생각에 부득이 1년 전세를 내놓는 사정을 이해해 줄 수 있는 세입자를 골랐고, 이에 동의한 게 이씨였기 때문이다. 김씨는 전셋값을 2억 원가량 깎아주는 대신 이씨가 계약 내용을 번복하지 않겠다는 내용의 특약까지 계약서에 명시했다.

다급해진 김씨는 특약과 상관없이 이사비를 챙겨줄 테니 나가달라고 호소했다. 하지만 이씨는 법대로 하라고만 하고 이후론 연락조차 받지 않았다. 결국 김씨는 이씨를 상대로 집을 비워달라는 내용의 소송을 걸기로 마음먹었지만, 승소를 장담할 수 없다는 법무법인의 말을 듣고 요즘 속이 타들어 간다.

그는 "이씨가 집을 비워주지 않으면 우리는 불필요한 이사를 두 번이나 해야 한다"며 "똑같은 서민인데 집주인이란 이유로 이렇게 일방적으로 피해를 당해도 되는 건지 묻고 싶다"고 토로했다.

임대2법 관련 조정건수. 그래픽=김대훈 기자

정부가 폐지에 가까운 근본 개선안을 마련하겠다며 문제가 된 임대차3법의 대수술을 약속했지만, 정작 후속 절차가 늦어지면서 집주인과 세입자 간 갈등이 여전하다. 집주인은 집주인대로, 세입자는 세입자대로 각자 억울함을 호소하는 상황은 늘고 있는데, 법 조항이 애매한 탓에 결국 소송으로 갈 수밖에 없는 구조다. 사회적 비용만 커지고 있는 것이다.

주택임대차보호법은 ①계약갱신청구권 ②전월세상한제 ③전월세신고제 3가지가 골자라 '임대차3법'으로 불린다. 임차인은 ①번과 ②번 덕분에 1회에 한해 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대료 역시 집주인과 협의하에 5% 내에서만 조정할 수 있다. 세입자의 권익 보호를 위한다는 취지인데, 법이 세밀한 검토 없이 바로 시행되다 보니 허점이 수두룩하다는 게 문제다.

김씨 같은 사례가 대표적이다. 법(4조1항)엔 '2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'고만 돼 있다. 애초 1년만 살기로 계약을 했어도, 세입자가 마음을 바꿔 2년 살겠다고 하면 집주인이 이를 따라야 한다는 것이다. 물론 세입자는 언제든 계약을 마음대로 끝낼 수도 있다.

정작 김씨처럼 법적 효력이 따르는 특약을 맺은 경우엔 어떻게 해야 한다는 기준이 없다. 법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 "법 조항만 놓고 보면 기본적으로 세입자가 유리하지만 집주인이 전셋값을 깎아준 점 등을 고려하면 법원이 다른 판단을 내릴 여지도 있다"고 말했다. 법무법인들도 섣불리 승소 여부를 장담하지 못하는 건 최근 법원이 여러 유권해석을 내놓으면서 법원 판단마저 엇갈리는 경우가 심심찮게 벌어지고 있기 때문이다.

임대차3법. 그래픽=김대훈 기자

새 정부는 출범 이후 임대차법 개선을 공언했다. 원희룡 국토교통부 장관은 논란이 된 '임대차2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)'은 폐지해야 한다고 밝히기도 했다. 이들 규제가 시장 기능을 왜곡해 전셋값을 폭등시켰다는 진단을 근거로 들었다. 지난달 국토부와 법무부는 공동으로 '주택임대차 제도개선 태스크포스(TF)'를 꾸리기도 했다.

하지만 정부의 요즘 행보를 보면 임대차2법 개선 논의는 우선 추진 순위에서 밀린 듯한 모양새다. 최근 국토부가 발표한 새 정부의 첫 주택정책 청사진(주거안정 방안)에도 임대차2법 관련 내용은 빠져 있다. 임대차2법 시행 2년 차인 8월부터 전셋값이 폭등할 거란 우려와 달리 금리 인상 등의 여파로 전셋값이 뚝뚝 떨어지자 공교롭게 정부 내에서 임대차법 개선 목소리는 거의 자취를 감췄다.

한 법무법인 관계자는 "전세시세와 상관없이 애매한 법 조항 탓에 집주인과 세입자 간 갈등이 생각지도 못한 상황에서 적잖게 벌어지고 있는데 정부는 이를 나 몰라라 하고 정작 전셋값이 내려갔다고 자평하고 있다"고 꼬집었다.

자료원:한국일보 2022. 8. 30

9억 집인데 3%대 '대출전환' 가능?..안심대출 "꼭 챙기세요" - 소득 조건은 부부합산 7000만 이하, 대출 만기별로 연 3.8~4%

부동산마스터 아론 — Mon, 29 Aug 2022 20:10:53 +0900

9월부터 ‘안심전환대출’이란 제도가 시행됩니다. 이자가 비싼 변동금리 주택담보대출을 저금리의 고정금리 대출로 바꿔준다는 놀라운 제도입니다. 지난 2015년, 2019년에도 실시했었고요. 정부가 25조원어치를 준비했다는데, 안타깝게도 아무나 신청할 수 있는 건 아닙니다. 코주부에서 안심전환대출의 자격을 정리해드립니다.

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9억짜리 집? 안돼요...6억도 안돼...

제일 큰 장벽은 주담대를 받은 집의 가격입니다. 주택 가격이 4억원 이하인 경우에만 안심전환대출 신청이 가능하거든요. 서울의 중위 주택 매매가격이 9억2553만원(7월 기준), 수도권이 6억4969만원이란 사실을 감안하면 수도권은 거의 탈락입니다. 비수도권이라도 4억원 이하 집은 많지 않은 것이 현실...이 아래로는 집값이 4억원 이하인 분들만 읽으시면 됩니다.

탈락하셨습니다 /사진=엠넷

다음으로는 1주택자여야 되고, 부부 합산 소득이 7000만원 이하여야 합니다. 주담대는 올해 8월 17일 전까지 제1·2금융권에서 받은 변동금리·혼합형 주담대여야 하고요. 고정금리인 주담대·보금자리론·적격대출·디딤돌대출 등은 제외된단 얘기.

여기까지 자격이 되신다면, 대출 만기(10~30년)에 따라 연 3.8~4%의 고정금리로 갈아탈 수 있게 되십니다 고객님...소득 6000만원 이하, 만 39세 이하인 청년층은 3.7~3.9%구요. 금리 5%짜리 대출이 2억5000만원 있는데 안심전환대출로 바꾼다면, 월 이자가 약 65만원에서 50만원으로 줄어드는 셈.

/서울경제 DB

그리고 대출액 전부를 갈아탈 수 있는 건 아니고, 최대 2억5000만원까지 대환(대출 갈아타기)이 가능합니다. 그리고 대출을 갈아타는 과정에서 중도상환수수료는 무료!

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내년엔 9억짜리 집도 OK?

관련 안내는 6대 은행(KB, IBK, NH, 신한, 우리, 하나)에서 받은 대출이라면 각 은행 홈페이지에서, 기타 은행과 2금융권(6대 은행 이외의 은행과 상호금융, 저축은행, 새마을금고, 보험사, 여전사)이라면 한국주택금융공사(HF) 홈페이지에서 받을 수 있습니다. 그리고 신청 날짜는 주택 가격이 3억원 이하라면 9월 15~28일, 4억원 이하는 10월 6~13일입니다. 출생 연도에 따라 신청일자가 나뉘니까 HF공사 홈페이지의 설명을 꼭 참조하세요.

언제 공지 뜰지 모르니까 집중! /사진=넷플릭스

신청이 많아서 정부가 준비한 25조원어치를 넘어서면 선착순이 아니라 집값이 싼 순으로 선정하니까 어차피 서두를 필요는 없습니다. 그리고 혹시나 신청 액수가 총 25조원에 못 미친다면 주택 가격을 5억원으로 높이는 방안도 검토할 예정이라고 하니까, 본인의 집값이 간당간당한 분들은 계속 관심 가지시길 권합니다.

▶정부가 내년에 안심전환대출 20조원어치를 추가로 공급한다는데, 이 때는 집값 상한을 ‘9억원 이하’로 높일지도 고민 중이라고. 그러니까 코주부 레터 꾸준히 정독하시면서 소식 놓치지 않으시길요.

자료원:서울경제 2022. 8. 29

부동산 경매 투자의 허와 실

부동산마스터 아론 — Mon, 29 Aug 2022 20:00:58 +0900

서울 마포구 한 부동산 중개업소 모습. 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있는 경매는 재테크에 관심 있는 사람들에게 인기를 끌고 있다. 사진 뉴스1

이동현 하나은행부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 대표적인 방법으로 법원경매가 있다. 이를 반영하듯 전국의 법원경매장은 부동산 재테크로 돈 벌려고 모여든 사람들로 늘 인산인해를 이룬다. 부동산 재테크를 위해 법원경매장에 사람들이 모여드는 것이다. 경매를 통해 부동산 재테크를 시작하는 20~30대 젊은층, 경기불황으로 얇아진 월급봉투 탓에 부수입을 찾아 나선 40대 직장인, 부업으로 경매를 선택한 전업주부, 퇴직 후 제2의 인생을 꿈꾸며 경매시장에 뛰어든 50~60대 은퇴층은 물론, 전세난에 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에 이르기까지 그야말로 각양각색이다.

법원경매장에 등장하는 부동산은 매달 전국적으로 1만~1만2000여 건에 달한다. 보통 2000~2500여 건의 아파트와 1500~2000여 건의 다세대주택⋅연립주택 그리고 500~1000여 건의 단독주택⋅다가구주택, 1500~2000여 건의 상가⋅오피스텔⋅근린시설, 4500여 건의 토지 등으로 구성된다. 경기불황 및 부동산시장 침체 여부에 따라 매물의 유형 및 수량이 다소 변동될 뿐 경매법정으로의 유입은 꾸준한 편이다. 실제로 최근 경매법정에 들어오는 입찰 예정 물건들을 살펴보면, 아파트 같은 주거용부동산보다는 상가나 근린생활시설⋅오피스텔 같은 상업용 부동산의 증가세가 눈에 띄는데, 이는 코로나19 사태와 우크라이나⋅러시아 전쟁 여파로 경기불황이 장기화하고 있는 것과 관련 깊어 보인다.

부동산 경매를 통한 재테크 장점은 시세보다 값싸게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 이 점은 분명코 부동산 경매 재테크가 우리에게 제공하는 실(實)이다. 하지만 현실 속에서는 그리 녹록지 않다. 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 있고, 권리분석을 소홀히 해 예상치 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 또 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 포기하는 경우 역시 적지 않기 때문이다. 특히 충분한 실전 경험과 지식 습득 과정 없이 무모한 대박을 꿈꾸며 성급하게 뛰어든 초보 입찰자의 경우 투자 실패로 이어지는 경우가 적지 않다. 이런 점은 부동산 경매 재테크의 허(虛)일 뿐이다. 이와 관련, 부동산 경매 투자 시 알아두면 유용한 투자 팁 몇 가지를 소개하고자 한다.

매달 법원경매장에 등장하는 부동산은 전국적으로 1만여 건이 넘는다. 사진 셔터스톡

첫째, 부동산 경매도 타이밍이다. ‘재테크 성패는 타이밍’이라는 말이 있다. 모든 투자의 핵심은 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것이며, 우리는 이것을 ‘타이밍’이라고 부른다. 부동산 경매에 투자할 때도 마찬가지다. 흔히 경매지표를 부동산시장의 선행지표라고 말한다. 부동산 경매를 통해 부동산시장의 추이를 예측할 수 있다는 말이다. 그런데 얼마 전 법원경매업체 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2022년 7월 경매동향보고서’에 따르면, 서울 아파트 낙찰률이 26.6%로 전월 56.1%보다 29.5%포인트가 하락한 것으로 나오는데, 지난 2008년 12월 22.5%를 기록한 이후 13년 7개월 만에 가장 낮은 수치라고 한다. 이는 경매 투자자들이 향후 주택시장의 추가적 하락세를 예상하고 입찰을 꺼려하기 때문으로 풀이된다. 입찰 타이밍을 잘못 잡아 시세보다 비싸게 사들이는 어리석음은 피해야 하겠다.

둘째, 감정 가격을 맹신하지 말라. 경매법원은 채권자의 경매 신청에 따른 입찰에 앞서 대상 부동산의 적정 가격을 산정하기 위해 감정평가업체에 가격 산정을 의뢰한다. 이때 경매사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 짧게는 6개월에서 많게는 1년 정도의 시간이 소요된다. 문제는 감정평가 시점과 입찰 시점 간의 시간적 차이로 인해 시세 변동 가능성이 크다는 점이다. 만일 시세가 하락하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 고점일 가능성이 큰 반면, 시세가 상승하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 저점일 가능성이 크다. 입찰 가격 결정 시 이점을 결코 간과해서는 안 될 것이다.

셋째, 입찰 현장의 분위기에 휩쓸리지 말라. 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 실제로 경매현장은 투자자 외에도 구경꾼(모의투자자 및 참관자)들로 늘 북새통이다. 최고가 매수인으로 인정받는 기쁨은 잠시일 뿐 시세보다 비싼 가격에 낙찰받았음을 뒤늦게 깨달았을 때는 땅을 치고 후회해도 소용없는 일이다. 대개 부동산시장이 상승기일 때 많이 나타나는 현상인데, 입찰자 간의 지나친 경쟁심, 낙찰에 대한 과도한 집착 등이 주된 원인이다. 초특급 개발 이슈가 발표된 직후의 토지 경매, 3억원대 이하의 소형아파트나 오피스텔 경매, 인기 재건축단지 아파트 경매 등에서 종종 볼 수 있다.

넷째, 입찰 법원에서는 사소한 실수에도 주의하라. 실제로 경매법정에서 입찰 금액을 잘못 기재하는 실수로 입찰 보증금(최저 매각가의 10%, 재경매는 20%)을 날리는 사례가 적지 않다. 대개 금액 단위를 과하게 잘못 기재한 경우가 많은데, 일례로 초보 입찰자의 경우 종종 입찰 표상 가격란에 ‘0’을 하나 더 붙여 쓰는 바람에 고가낙찰 해프닝을 가져오기도 한다. 사소한 실수로 여길 수도 있지만, 종국에는 입찰 포기로 입찰 보증금을 모두 날리는 참담한 결과로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 그 밖에 사건 번호, 이름, 주민등록번호 등을 잘못 기재하거나 입찰 보증금을 부족하게 넣을 경우에도 입찰 자격이 취소됨을 기억할 필요가 있다.

다섯째, 현장답사와 권리분석에 충실하라. 부동산 경매 투자에서 현장답사와 권리분석만큼 중요한 것은 없다. 입찰에 앞서 부동산 등기부등본을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 각종 공부 등을 통해 권리상의 하자 관계, 낙찰자(투자자)가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 철저한 현장답사를 통한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 예상치 못한 손해는 미연에 방지해야 한다.

끝으로, 명도까지 고려하라. 부동산 경매를 통한 재테크의 출발점이 입찰이라면 종착점은 임차인 등 점유자에 대한 명도다. 법원경매에서 명도란 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 것을 말하는데, 여기에는 인도명령과 강제집행이라는 두 가지 방법이 있다. 인도명령은 낙찰자가 잔금을 납부한 후 6개월 내에 채무자나 임차인 등 부동산 점유자에 대해 신청하는 명도 절차를 말한다. 실무에서는 인도명령신청과 동시에 점유이전금지가처분을 함께 신청한다. 만일 인도명령이 내려졌음에도 상대방(점유자)이 이를 거부할 경우 낙찰자는 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 인도명령과 강제집행까지 가기보다는 점유자와 원만한 타협을 통해 명도에 합의하는 것이 낙찰자에게 보다 유리할 때가 많다. 낙찰자는 점유자에게 통상적인 이사 비용을 제공하되 강제집행 시 소요되는 비용의 범위 내에서 해결하는 게 좋다. 부동산 경매 투자의 유종의 미가 원활한 명도에 달려있음을 기억하자.

자료원:이코노미조선 2022. 9. 29

입점 거부한 세입자..대법 "건물주, 권리금 반환 의무 없어"

부동산마스터 아론 — Mon, 29 Aug 2022 06:39:47 +0900

세입자가 입점을 거부해 임대차 계약이 해지됐다면 건물주가 권리금을 돌려줄 의무가 없다는 대법원 판단이 나왔다.

29일 대법원에 따르면 A씨는 2016년 4월 B씨 소유 상가를 빌려 부동산중개업을 하기로 하고 임대차 계약을 체결했다. 계약 체결 당일 B씨에게 계약금 350만원과 권리금 2천만원도 지급했다.

이 임대차계약에는 배상금을 두 배로 하더라도 계약을 해지할 수 없고, 세입자가 입점이 어려우면 제3자에게 다시 빌려줄 수 있다는 특약이 포함됐다.

그런데 입점을 코앞에 둔 2017년 12월 A씨는 '계약금을 포기하고 임대차계약을 해지하겠다'며 B씨에게 권리금을 돌려달라고 요구했다.

B씨는 특약에 따라 계약금 포기만으로는 계약을 해지할 수 없다고 주장했다. 결국 A씨는 입점을 거부한 채 권리금 반환을 청구하는 소송을 제기했다.

재판이 이어지던 2018년 5월 B씨는 'A씨가 잔금을 지급하지 않고 입점을 거부한다'며 법원에 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝혔다.

1·2심은 B씨가 임대차계약을 해지하기로 한 이상 권리금 계약도 해지된 만큼 A씨에게 권리금을 돌려주라고 판단했다.

대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 그러나 B씨에게 권리금 반환 의무가 없다고 보고 사건을 서울북부지법에 돌려보냈다.

재판부는 "피고(B씨) 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 넘겨줄 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등 특별한 사정이 없다"며 "피고는 원칙적으로 원고(A씨)에게 권리금을 반환할 의무가 없다"고 판단했다.

그러면서 "원고는 스스로 상가 입점을 거절했고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다"고 지적했다.

자료원:연합뉴스 2022. 8. 29

"싼 집만 팔리네"..유찰 속출에도 1억원대는 낙찰 행진 - "대출 부담 적고 진입 장벽 낮아 하락기에도 수요 유지"

부동산마스터 아론 — Mon, 29 Aug 2022 06:34:21 +0900

최근 유찰 행진이 이어지고 있는 경매 시장에서도 저가 주택 수요는 아직 꺼지지 않는 모습이다. 경기도에 있는 감정가 2억원 이하 아파트는 여전히 감정가 대비 높은 값에 낙찰되면서 매수세가 유지되고 있다.

29일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이달(26일 기준) 경기도 아파트 낙찰률은 43.00%, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 81.50%로 올해 최저 수준인 것으로 나타났다.

이는 경매 시장에 나온 아파트가 절반 이상 유찰되고, 낙찰되더라도 감정가보다 싼 값에 팔린다는 의미다. 평균 낙찰률이 70%를 웃돌고 낙찰가율도 110% 안팎이었던 2021년과는 대조적이다.

집값 상승기였던 지난해 경매 시장은 덩달아 호황을 맞았다. 1년 전인 2021년 8월, 경기 아파트 낙찰가율은 115.80%로 역대 최고치를 기록했다. 9월에는 낙찰률이 77.90%까지 치솟았다.

하지만 올해 부동산 시장이 침체되며 낙찰률과 낙찰가율도 하락일로를 걷기 시작했다. 지난 5월 낙찰가율(93.70%)이 100% 아래로 내려간 뒤 내림세가 계속되고 있고, 낙찰률은 반 토막 수준으로 떨어졌다.

그러나 여전히 '싼 물건'에 대한 선호는 이어지고 있다. 서울에 비해 비교적 저렴한 물건이 다수 나오는 경기에선 감정가 2억원 이하 아파트를 중심으로 매수세가 몰리고 있다.

같은 기간 감정가 2억원 이하 경기 아파트의 낙찰가율은 63.00%, 낙찰가율은 98.90%였다. 그중에서도 1억원 안팎의 저가 매물은 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 일이 이어졌다.

경기 평택시 독곡동 한일아파트 전용면적 59㎡(1층) 매물은 감정가(1억1900만원) 대비 20% 비싼 값인 1억4299만원에 낙찰됐다. 이천시 창전동 고려아파트 전용 84㎡(1층) 물건도 낙찰가 대비 약 2000만원 높은 1억3000만원에 낙찰됐다. 이들 사례 모두 유찰 없이 주인을 찾았다.

업계는 경매에서도 자금 부담이 적은 저가 아파트 위주로 수요가 유지되고 있다고 분석했다. 대출 규제와 금리 부담에서도 비교적 자유롭고, 공시가격 1억원 이하로 가격대가 내려가면 취득세 중과 배제 혜택도 받는다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "감정가 1억5000만원 이하는 통상 공시가격이 1억원이 되지 않는다"며 "저가 아파트는 대출 부담이 적고 진입 장벽이 낮아 유찰 없이 매수세가 유지된 것으로 보인다"고 말했다.

자료원:뉴스1 2022. 8. 29