내년 '알짜' 재건축 단지 거래 막힌다 - 강남권 등 조합설립 이후엔 전매제한 받아

내년에 강남권 등 인기 재건축 단지들의 매물이 대거 재건축 시장에서 사라질 것으로 보인다. 조합설립으로 거래제한을 받기 때문이다. 재건축 투자자들이 구입할 대상이 크게 줄어드는 것이다.

때문에 재건축 투자자나 실수요자들은 재건축 시세 하락을 마냥 기다릴 여유가 없다. 거래 제한을 받기 전에 구입여부를 결정해야 한다.

조합 설립되면 명의변경 안돼

2003년 10·29부동산대책에 따라 2004년 이후 조합설립 인가를 받는 재건축 단지의 조합원 명의변경이 안 된다. 재건축 단지를 구입하더라도 조합원 자격을 인정받지 못해 새 아파트를 배정받지 못하고 현금으로 청산받고 만다.

재건축 단지의 조합원이 되는 주된 이유가 일반분양분보다 저렴하게 새 아파트를 마련하는 것이어서 조합원 명의변경이 안 된다면 재건축 투자의 메리트가 전혀 없는 셈이다.

2004년 이전 조합설립 단지의 경우는 한차례 전매가 가능하다. 구입할 수는 있어도 그 다음에는 명의변경이 안 되는 것이다.

2004년 이후 조합설립이 돼 조합원 명의변경이 아예 안 되는 단지들이 잇따르고 있다. 지난해 용산구 렉슬이 조합설립을 한 데 이어 올 들어서는 강동구 미주, 송파구 반도 등이 조합설립 인가를 받았다. 이들 단지의 거래가 완전히 끊긴 것이다.

둔촌주공 등 내년 조합설립 예정

현재 정밀안전진단을 통과한 단지들은 내년 조합설립을 앞두고 있는 셈이다. 당장 강동구 둔촌주공의 경우 조합설립을 위해 조합원 동의서를 걷고 있다. 조합설립을 서두르고 있는 것이다.

고덕지구 단지들도 내년 조합설립을 할 것으로 보인다. 이들 단지는 정밀안전진단을 이미 통과했고 현재 구역지정 절차를 밟고 있다. 빠르면 올해 안에 일부 구역이 구역지정을 받을 것으로 보인다. 구역지정이 되면 조합설립을 할 수 있다.

강남구 개포지구 단지들 역시 정밀안전진단은 통과한 상태. 현재 용적률을 결정하지 못해 사업이 멈춰서 있는 단계인데 내년 용적률이 결정되면 사업을 다시 진척시켜 조합설립을 서두를 것으로 예상된다.

이밖에 송파구 신천동 진주, 과천 주공2단지 등이 정밀안전진단을 거쳐 내년 조합설립을 추진할 것으로 보인다.

구입시점 언제로 잡아야 하나

조합설립을 앞두고 있는 재건축단지들에 입주하려면 조합 설립 전에 구입해야 한다. 그런데 재건축 시세가 계속 하락세를 보여 구입시점을 언제로 잡아야할지가 헷갈린다. 추가 하락에 대한 기대감이 크기 때문이다.

구입시점을 판단하는 데 연말과 연초 시장 동향을 봐야할 것 같다. 대통령선거 결과에 따라 재건축 시장의 변수가 달라져서다. 새 정부에서 규제완화 기대감이 나오면 다시 오를 수 있기 때문이다.

앞으로 매물도 많지 않을 것으로 보인다. 주인들 역시 규제 완화 기대감에 관망세를 보이며 매물을 잘 내놓으려 하지 않기 때문이다.

자료원:중앙일보 2007. 12. 6