서울ㆍ수도권 재개발에서도 추가부담금 '복병' - 감정평가액 낮아 실망 매물 출현

서울ㆍ수도권 재개발시장에 투자 경계 주의보가 내려졌다. 관리처분(조합원 간 자산 배분) 절차를 진행 중인 사업장을 중심으로 새 아파트를 배정받을 수 있는 지분(보통 낡은 주택) 의 감정평가액이 예상보다 낮게 나오자 실망 매물이 많이 나오고 있다.

평가액이 낮으면 추가부담금으로 더 내야 하기 때문에 투자성이 떨어진다. 조합원이 배정받는 아파트 분양가에서 자신의 지분 평가액을 제한 금액이 추가부담금인데 평가액이 많으면 이 부담금을 적게 내는 것이다. 지분 값에 거품이 많이 끼어 있다는 얘기다.

부동산J테크 정현조 팀장은 “재개발 투자는 관리처분이라는 뚜껑을 열기 전까지는 여러 가지 돌발변수에 노출될 위험이 많기 때문에 세부적인 부분까지 충분히 검토한 후 투자에 나서야 한다”고 말했다.

평가액은 적고 추가부담금은 많고

지난해 11월 말 관리처분계획인가 신청서가 성남시에 접수된 성남 단대구역. 지난해 10월 4억원에 거래됐던 이 지역 66㎡짜리 단독주택이 3억5000만원선에 인근 부동산중개업소에 매물로 나와 있다.

 

▲ 관리처분 이후 실망매물이 많이 나오는 경기 성남 단대구역 전경

관리처분 전까지만 해도 추가 비용 부담 없이 조합원들에게 새 아파트가 배정될 것으로 예상됐지만 지분의 감정평가액이 낮게 나오는 바람에 1억원 이상의 추가부담금이 매겨진 때문이다. 인근 중개업소 관계자는 "자금 여유가 많지 않은 조합원들이 지분을 팔아 주변 빌라 등 집값이 싼 곳으로 옮기려 한다”고 전했다.

일부 주민들이 최근 관리처분 취소 소송을 제기한 서울 은평구 응암 7ㆍ8ㆍ9 구역 사정도 비슷하다. 인근 중개업소 관계자는 “불과 3개월 전 1억7000만원을 호가하던 36㎡짜리(빌라) 지분이 최근 1억원대 초반으로 급락한 경우도 있다”고 전했다.

이 집의 평가액은 8000만원. 관리처분계획안 대로라면 79㎡형 새 아파트에 입주하기 위해서는 이 집주인은 1억8000만원의 추가부담금을 내야 한다. 응암동 아파트값 평균은 ㎡당 257만원(한국부동산정보협회 자료)으로 2억원이면 같은 면적 대 아파트를 주변에서 구할 수 있다.

해당 조합원 입장에서는 차라리 지분을 정리해 주변 아파트를 사는 게 유리할 것이란 고민을 할 만한 조건이다. 8구역 조합원들은 “주민들은 주택의 경우 평가액이 3.3㎡당 최소 900만원선을 될 것으로 예상했지만 실제 평가액은 700만원대 초반으로 나왔다”고 불만을 토로한다.

관리처분 절차가 진행되고 있는 서울 동대문구 전농7구역의 경우도 마찬가지다. 3.3㎡당 1000만원은 될 것으로 기대되던 평가액이 800만원선으로 나온 경우가 많다. 중개업소 관계자는 “관리처분에 실망한 일부 조합원들이 지난해 10월 형성됐던 호가보다 10% 가량 값을 낮춰 매물을 내놓고 있지만 매수세가 없어 거래가 안 된다”고 전했다.

묻지마 투자 조심해야

재개발시장에 투자자들이 몰리면서 지분값이 지나치게 높게 평가됐기 때문이다. 서울ㆍ수도권 기존 아파트는 지난해 초 이후 가격 조정을 계속 받았는데 재개발 지분은 이런 과정을 거치지 않았다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “아파트시장이 대출제한으로 맥을 못 추면서 대출 규제가 없는 재개발시장에 투자 쏠림 현상이 나타났다”고 전했다.

재개발 막바지 국면인 관리처분 직전에 지분을 사들여 재개발 아파트 입주권을 확보하려는 주택수요자들이 많아 지분값이 크게 뛴 경우도 많다. 서울지역 재개발은 일반분양분이 적은 데다 청약경쟁까지 치열해 청약을 통해서는 당첨되기가 어렵기 때문이다. 실제 지난해 10월 분양된 서울 동대문구 래미안용두의 경우 일반 분양 청약경쟁률이 11대 1에 달했다.

기부채납ㆍ설계변경 등 재개발 기본계획을 짤 때 예상치 못한 변수들이 나중에 나타나면서 조합원들의 추가 부담금이 예상보다 높아지는 경우도 있다. 이 문제를 놓고 일부 조합원들이 반발하고 있는 서울 서대문구 가재울 3ㆍ4구역, 마포구 아현4구역, 성동구 금호19구역 등이 대표적이다.

기존 아파트값이 지금과 같이 보합세를 지속하는 한 재개발 지분도 가격조정을 거칠 것이란 전망이 많다. 투자목적의 수요가 일시적으로 몰린 인기사업장일수록 거품이 많이 끼어 있을 가능성이 크다. 서울 용산구의 한 재개발 구역의 경우 현 지분 시세가 3.3㎡당 6000만원선으로 1년 전에 비해 두배 가량 급등했다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 "투자위험을 줄이려면 사고자 하는 지역의 표준지공시지가 등을 알아본 후 예상 보상가액과 차이가 크면 매입하지 말아야 한다"고 조언했다.

☞관리처분=재개발 조합원들이 출자한 기존의 토지 및 건축물을 평가,감정하여 이를 근거로 새로 짓게 될 신축건물(아파트,상가 등)을 조합원에게 배분하는 것. 재개발 사업 추진 절차 상 막바지 단계로 관리처분 계획 인가가 나면 조합원 이주 및 철거작업이 진행된다.

자료원:중앙일보 2008. 1. 23