“내년엔 집값이 좀 회복될까.” “전셋값 걱정을 덜 수 있을까.”
내년 주택시장은 이런 고민을 안고 있는 서울·수도권 거주자들에게 다소 위안을 줄 것 같다. 하지만 서울·수도권과 지방의 집값 희비가 엇갈리고 주택크기에 따른 차별화가 심해질 것으로 예상된다.
주택시장 연구기관과 전문가들은 서울·수도권 집값이 내년 회복세를 보일 것으로 전망한다. 한국건설산업연구원은 ‘2014년 주택·부동산 전망’에서 서울·수도권 집값이 연간 1% 상승할 것으로 내다봤다. 이 연구원은 “서울을 중심으로 수요가 회복되고 있다”고 분석했다.
8·28대책 이후 서울·수도권의 주택수요가 되살아나며 9~10월 서울·수도권 아파트 매매거래량은 7~8월보다 128% 증가했다. 전국 평균(89%)보다 훨씬 높은 증가율이다. 관망세를 보이며 대기하던 매수세가 시장으로 나온 것으로 풀이된다. 오랫동안 가격이 빠지면서 주택구매력도 좋아졌다.
전셋값 급등으로 매매가격과의 차이가 줄어들면서 전세에서 매매로 돌아서는 데 자금부담이 크지 않다. 지난달 말 서울·수도권에서 아파트 전셋값이 매매가격에서 차지하는 비율은 62.1%로 2002년 이후 가장 높다. 집값의 30% 정도만 대출 받으면 집을 살 수 있다.
이 때문에 국토연구원은 ‘주택시장의 순환국면 분석’ 보고서에서 “8·28대책 이후 서울·수도권이 전반적인 회복기에 접어들었다”고 진단했다.
한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “서울·수도권 주택시장이 바닥을 통과 중”이라며 “취득세 인하 등 정부 정책이 제대로 시행된다면 상승세가 이어질 것”으로 내다봤다.
서울·수도권 아파트값이 내년 1% 가량 오르면 거래량은 40~50% 증가할 것으로 예상된다. 20011년 0.4% 올랐을 때 거래량은 2010년보다 40% 많은 7만가구 증가했다.
지방의 분위기는 정반대다. 2008년 금융위기 이후 6년간 이어온 상승세를 마감할 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원의 내년 지방 집값 전망은 ‘1% 하락’이다.
지방에 새 아파트 공급이 쏟아져서다. 집값 상승세를 타고 분양된 아파트들이 본격적으로 입주해 내년 지방 입주물량이 최근 3년간 연평균 물량(9만1000여가구)보다 70% 가량 많은 15만여 가구에 이른다.
공급이 크게 늘어나는 반면 지방 수요는 줄어든다. 2008~2013년 아파트를 구입한 가구가 연평균 37만가구 정도로 그 이전보다 매년 9만가구 많다. 집을 살 사람 상당수가 이미 구입했다는 뜻이다.
주택크기별로는 중대형 약세가 이어지고 중소형 강세가 계속될 것 같다. 중대형은 집값이 비싸 수요자들이 부담스러워하는 점도 있지만 수요 자체가 계속 줄고 있다.
현대경제연구원은 중소형 주택이 필요한 3인 이하 가구가 올해 이후 매년 서울·수도권에서 18만가구, 지방은 20만가구 증가할 것으로 추정하고 있다. 반면 중대형 주택을 많이 찾는 4인 이상 가구는 해마다 서울·수도권과 지방에서 각각 5만가구, 8만가구씩 줄어든다.
전셋값 상승세는 좀 누그러질 것으로 전망된다. 내년 입주물량이 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 내년에 완공되는 새 아파트가 전국적으로 26만여가구로 올해보다 37% 많다.
특히 서울은 올해의 1.5배 수준인 3만3000여가구로 크게 늘어난다. 한국건설산업연구원이 예상한 내년 전국 전셋값 상승률은 올해의 절반에 못 미치는 3%다.
하지만 주택시장 침체로 전세수요가 매매수요로 바뀌지 않고 전세의 월세 전환이 더욱 확산되면 전셋값 걱정이 계속될 수 있다.
내년 서울·수도권에 입주예정인 11만4000여가구 가운데 1만2000여가구는 전세를 놓을 수 없는 보금자리주택이다.
현대경제연구원 박덕배 연구위원은 “내년에도 전셋값에 대한 불안감을 놓기 어려울 것”이라고 말했다.
8ㆍ28대책 후속 조치, 금리, 지방선거 등 주요 변수
내년 주택시장을 뒤흔들 변수도 적지 않다. 현재 국회에 올라가 있는 취득세 영구 인하 등 8·28대책 관련 법안 처리 여부가 가장 큰 변수다.
서울·수도권 회복세는 관련 법안이 국회를 통과한다는 것을 전제로 한 것이다. 한국건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “8·28대책 관련 법안 처리가 늦어지면 시장에 찬물을 끼얹어 집값 회복이 더욱 멀어질 것”이라고 말했다.
1332d822c1904.jpg)
실물경기와 금리 움직임도 눈 여겨 봐야 한다. 경기가 나쁘면 목돈이 드는 주택 매수세가 위축될 수밖에 없다. 금리 상승도 마찬가지다. 선거의 영향력이 예전보다 줄었다지만 내년 지방선거가 주택시장과 어떻게 맞물리느냐에 따라 돌발변수가 될 수 있다.
국민은행 박원갑 부동산전문위원은 “8·28대책이 제대로 시행된다면 내년 정책 변수는 많지 않을 것 같다”고 내다봤다.
전문가들은 서울·수도권에서 내집을 처음으로 마련하거나 집을 갈아타려는 실수요자들은 내년에 주택 구입을 검토할 필요가 있다고 조언한다.
주택경기 침체로 민간 건설업체들의 공급물량이 감소한 데다 정부의 주택공급속도도 느려지고 있어 집값이 회복세를 탈 가능성이 있기 때문이다. 집을 살 땐 취득세 인하와 금리 부담이 적은 공유형 모기지 등 정부 정책을 활용할 필요가 있다.
그렇다고 시세차익을 기대해 무리를 할 여건은 못된다. 집값 상승률이 금리 이상으로 뛸 가능성은 거의 없다. 언제든 집을 지을 수 있는 신도시 등 공공택지 땅도 많다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 “지역 주택공급량을 따져봐야겠지만 내년에도 중소형이 중대형보다 유망할 것으로 보인다”며 “지방에선 한 템포 쉬어 집값 동향을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
자료원:중앙일보 2013. 12. 3