재개발·재건축 예상부담금 과신 말라 - 투자하기 전에 투자수익등 꼼꼼히 따져야

서울 강남권의 대표 재건축 단지인 개포주공 아파트의 추가분담금이 당초 예상보다 크게 늘면서 매수세가 끊기는 등 시장이 혼란에 빠졌다. 

 

매수세는 차치하더라도 당장 1억원 가까이 늘어난 추가분담금을 내야 하는 조합원들도 허탈하기는 마찬가지다. 그런데 이런 일이 드문 경우는 아니다. 재개발·재건축 사업 때 추가분담금이 예상보다 많아지는 예 말이다.

 

강북권의 뉴타운 구역들은 물론, 단일 재건축 단지로는 국내 최대 단지인 가락시영도 2008년 추가분담금 쇼크에 빠진 적이 있다.

 

특히 재개발 구역에서 이런 일이 많은데 지금도 뉴타운 등 재개발 구역에선 이로 인해 사업이 멈춰 선 곳도 적지 않다. 

 

집값 내리면 추가분담금 늘 수밖에 없어

 

추가분담금은 재개발·재건축구역 내 자기 집을 팔고 새 아파트를 분양 받을 때 생기는 차액이다. 재건축은 기존 주택 크기가 일정하므로 재개발 구역에 비해 추가분담금 논란이 적은 편이다. 

 

그러나 개포주공이나 가락시영에서처럼 당초 예상보다 높은 추가분담금으로 발목이 잡히기도 한다. 그렇다면 왜 사업장마다 추가분담금이 당초 예상보다 늘어 문제가 되는 것일까. 추가분담금 산정에 기준이 되는 비례율이 산정되는 기준을 살펴보면 추가분담금 증가의 근본적인 이유를 찾을 수 있다.

 

비례율은 재개발·재건축 사업에서 발생하는 순이익을 토지 등에 대한 감정평가액의 총합계로 나눈 값((총 분양수입-각종 사업비용)/기존가치 총계)이다. 기존 땅이나 건물로 얼마나 이익을 냈는지 알아보는 수식인 셈이다. 

 

이 때 감정평가액이나 사업비용 등이 고정돼 있다고 가정하면, 결국 변수가 될 수 있는 것은 분양 수입이다. 즉 분양가를 높여 잡으면 비례율도 상승하고, 분양가를 내리면 비례율도 같이 내려가는 구조다.

 

그런데 아파트 분양은 사업계획을 잡을 당시가 아닌 이후 2~3년 이후에 이뤄진다. 쉽게 말해 부동산 경기 불황으로 아파트의 자산가치가 하락하면 비례율은 떨어지고 반대면 올라 가는 유동적인 기준인 셈이다.

 

예상 추가분담금 믿어선 안돼

 

2000년 초부터 2007년까지 거침없는 상승을 거듭했던 서울 아파트 값은 2008년 2.71% 하락한 이후 2009년 5.89% 반등했지만 2010~2012년 3년 동안 각각 2.26%, 2.11%, 6.44% 내렸다. 

 

일반분양을 해서 받을 수 있는 수익이 시세에 비례해서 지속적으로 떨어진 셈이다. 반면 종전 자산가치는 감정평가 당시의 가치가 반영돼 고정돼 있다. 그런데 공사비는 물론 시간이 지날수록 금융비용 등이 상승하므로 부담이 늘 수밖에 없는 구조다. 

 

여기에 설계 변경 등 각종 비용 증가 원인도 생긴다. 약간의 시세 가치 하락이 지렛대 효과(leverage effect)로 작용해 비례율은 큰 폭으로 내려가는 셈이다. 재개발 구역에서 특히 추가분담금 논란이 많은 것은 일반분양 물량이 재건축보다 상대적으로 많기 때문이다. 

 

이 외에도 재개발조합 신청 때 추진위에서 일부러 추가분담금을 낮춰 고지하는 일도 종종 벌어진다. 부담이 낮다고 홍보해 조합 설립 등 각종 주민 동의율을 끌어 올리기 위한 전략인 셈이다. 

 

어쨌든 현실적으로 집값이 오르지 않으면 재개발·재건축 추가분담금은 상승할 수밖에 없다. 그러니 재개발·재건축 투자 때는 당초 조합 등이 예상한 추가분담금을 곧이곧대로 믿어서는 곤란할 것이다.  

자료원:중앙일보 2014. 7. 6