재건축 vs 리모델링 비교…강남은 대부분 재건축 유리 - 강남ㆍ북지역 사업성 비교

재건축과 리모델링. 과거엔 사실 서로 대체재가 아니었다. 재건축엔 일반분양을 통한 개발이 있지만 리모델링은 ‘집 수리’였다. 그러다 리모델링에도 일반분양이 허용되면서 재건축이나 리모델링이나 큰 차이가 없어졌다. 둘 다 일반분양으로 사업비를 조달할 수 있다. 골조만 남겨 놓고 다시 짓느냐(리모델링), 아예 모두 허물고 짓느냐(재건축)의 차이 정도만 남았다.

 

국회에 발목 잡혀 분양가 상한제 폐지 전망이 불확실하다. 이런 가운데 상한제가 유지될 경우 지역적으로 재건축과 리모델링 어느 게 선호될지에 대한 보고서가 나와서 눈길을 끈다.

 

이명훈 한양대 도시공학과 교수는 최근 열린 주거환경연합의 정비사업 법ㆍ제도개선 토론회에서 분양가 상한제를 적용한 재건축과 리모델링 시뮬레이션을 발표했다.

 

이 교수는 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초ㆍ노원ㆍ도봉구의 전체 아파트 단지를 대상으로 시뮬레이션했다. 현행 법ㆍ제도를 적용해 아파트단지별로 재건축과 리모델링 중 선택할 수 있는 사업방식을 분석해 10년 후 변하게 될 주거지 모습을 예측했다.

 

대상 단지는 2013년을 기준으로 15년 전 준공된 1998년 이전 단지다. 10년 후 변화 대상 단지는 2008년 이전 준공 단지다.

재건축 소형주택(전용 60㎡ 이하) 기부채납 비율에 따라 차이가 났다. 기부채납 비율이 높을수록 재건축 사업성이 떨어져서다. 현재는 50%다.

 

소형주택 기부채납 비율을 50%로 잡을 경우 강남지역에서 1998년 이전 준공된 단지 중 강남ㆍ서초구는 분양가 상한제 적용 여부와 상관없이 재건축을 선택하는 비율이 높았다.

 

송파구는 분양가상한제를 적용한 경우 리모델링을, 적용하지 않은 경우 재건축을 선택할 비율이 높게 나타났다. 강남ㆍ서초구의 주변 시세가 송파구보다 더 비싸기 때문으로 풀이된다.

 

10년 후 강남구는 분양가상한제 적용 여부와 상관없이 증축형 리모델링을 선택하는 비율이 높을 것으로 예상됐다. 기존 용적률이 높아 재건축보다 리모델링으로 늘릴 수 있는 용적률이 더 많아서다. 

 

서초구는 분양가 상한제 적용 여부와 상관 없이 재건축을 선택하는 비율이 높았다. 송파구는 분양가 상한제를 적용한 경우 증축형 리모델링을 선택하는 비율이 높았고 적용하지 않으면 재건축을 선택할 확률이 높게 나타났다.

 

강북지역은 '수선형 리모델링'이 나아

 

강북지역의 도봉ㆍ노원구는 현재 시점과 10년 후 단지들 모두 분양가 상한제 적용 여부에 상관 없이 사업성이 없는 것으로 나타났다. 증축형이 아닌 수선형 리모델링을 선택할 비율이 높게 나타났다. 이들 지역 주변 시세가 상대적으로 저렴해 일반분양수입이 적다. 추가분담금이 많이 들어 사업성이 떨어지기 때문이다.

    

 

 

10년 후 강남지역은 재건축ㆍ리모델링을 거쳐 지금과 많이 다른 주거지 모습을 보이게 되는 데 비해 강북지역은 크게 변하지 않을 것으로 예상된다.

 

규제가 완화돼 소형주택 기부채납 비율이 30%로 떨어지면 어떻게 될까. 현재 시점을 기준으로 강남지역과 강북지역 모두 분양가 상한제 적용 여부와 상관 없이 재건축을 선택할 확률이 높게 나타났다. 

 

10년 후 강남지역은 분양가 상한제 적용 여부와 상관없이 재건축을 선택하는 비율이 높다. 강북은 사업성이 없어서 수선형을 선택할 확률이 높게 나타났다.

 

그나마 주변 시세가 조금 더 높은 노원구는 분양가 상한제 적용여부에 따라 사업선택방식이 다르게 나타났다. 분양가 상한제를 적용하면 수선형 리모델링을 선택하지만 분양가 상한제를 적용하지 않은 경우에는 재건축을 선택하는 비율이 높다.

상한제 적용을 받지 않을 때 일반분양수입이 좀더 늘어 사업성이 나아지기 때문이다.

 

자료원:중앙일보 2014. 12. 9