미등기 건물도 경매신청 할 수 있나요? - 채무자 소유 건물이라면 경매신청 가능

# 김부자씨는 2년 전 친구 박빈곤씨의 나대지(건축물이 없는 토지) 상태의 땅을 담보로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정했습니다. 하지만 돈을 갚기로 한 날짜가 한참 지났는데도 박씨는 돈을 상환하지 않고 연락을 피하고 있습니다.

 

김씨는 괘씸한 마음에 박씨의 땅을 경매에 넘기기로 마음 먹었습니다. 하지만 박씨의 땅에 가보니 2년 전과 달리 건물이 새로 지어져 있었습니다. 이 신축건물의 등기부등본을 확인해보니 아직 등기는 되지 않은 상태입니다.

 

김씨는 눈앞이 캄캄해졌습니다. 토지만 경매에 넘기려면 미등기 건물을 철거하거나 거주하고 있는 사람을 내보내야 하는 등 절차가 복잡해질 것 같기 때문입니다.

 

이런 경우 미등기 건물도 토지와 함께 경매 신청할 수 있을까요?

 

민법 제98조에서는 토지 및 그 정착물을 부동산이라 규정하고 건물과 토지를 이원화 시켰습니다. 건물을 독립된 부동산으로 정의한 것입니다. 따라서 미등기된 건물이라도 채무자 소유의 부동산이라면 경매를 신청할 수 있습니다.

 

위 사건의 미등기 건물이 박씨 소유라면, 김씨는 토지와 함께 건물을 경매에 넘길 수 있습니다.

 

미등기 부동산에 대한 경매 신청이 들어오면 법원 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매신청등기 후 경매절차를 진행합니다.

 

채무자 소유 증명할 수 있는 서류 등 첨부해야

 

이 때 김씨는 미등기건물이 박씨 소유라는 것을 증명할 수 있는 서류와 부동산의 표시를 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

채무자 명의를 증명할 수 있는 서류들로는 토지대장ㆍ건축물대장ㆍ소유권확인판결ㆍ수용증명서 등이 있습니다.

 

건물의 표시를 증명하는 서류로는 건축물대장등본 또는 그 밖의 서면을 첨부해야 합니다. 구분건물의 일부에 대해 소유권 보존등기를 신청할 때는 1동의 건물 소재도, 각층과 구분한 건물의 평면도를, 대지상의 건물이 여러 개일 때는 대지상의 건물의 소재도를 첨부해야 합니다.

 

이와 관련된 법 조항은 다음과 같습니다.

    

 

미등기된 불법 건축물은 경매신청 불가능

 

물론 모든 미등기 건물에 대해 경매 신청을 할 수 있는 것은 아닙니다. 건축허가나 건축신고를 마친 적법한 건축물이어야 합니다.

 

만약 무허가 건축물에 대한 경매가 신청돼 소유권 보존등기가 등기관 직권으로 경료된다면 불법 건축물이 양산될 수 있기 때문입니다.

 

따라서 미등기 건물이라도 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 경우에만 경매 신청을 할 수 있습니다. 이때 사용승인 여부는 상관 없습니다.

     

자료원:중앙일보 2015. 6. 15