부동산 경매 낙찰 후 유치권자에 대한 인도명령신청, 어떻게 해야 하나

최근 부동산 경매시장이 호황을 누리고 있는 가운데 법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하여 분쟁에 휩싸이는 경우도 종종 있어 주의를 요한다.

 

얼마 전에는 다른 사람이 경락받은 토지에 건설업자가 공사대금을 받지 못했다며 공사계약서 등을 근거로 유치권을 주장하는 소송에서 법원으로부터 유치권을 인정할 수 없다는 판결이 나와 이목이 집중된바 있었다.

부동산을 둘러싼 이해관계 및 권리관계는 이러했다. A씨와 A씨의 아들은 2006년부터 2011년까지 세 차례에 걸쳐 아들이 대표이사로 있는 회사와 자신 소유의 부동산을 담보로 은행으로부터 돈을 빌린 뒤 채권 최고액 20억 여원의 근저당을 설정했다.

이후 2013년 부동산은 경매로 넘어가 B회사 대표이사인 C씨가 낙찰을 받았다. 그런데 A씨가 경매절차 중 “경매 대상인 부동산에 1·2차 공사도급계약을 체결해 공사를 했으나 공사대금을 받지 못했다”고 주장하며 유치권신고서를 제출한 것이다.

이에 C씨는 A씨를 상대로 부동산 인도명령을 신청해 인용결정을 받았지만 A씨가 돌덩어리와 자갈, 토사 등을 가져와 C씨의 소유권 행사를 방해했고 C씨는 골재 등 반입금지가처분을 신청해 승소했다.

그러자 A씨는 법원에 ‘유치권존재 확인의 소를 제기했다. 이에 대해 수원지법 민사7부는 원고패소 판결(2014가합67860)했다. 재판부는 “A씨가 경매 이전 소유자인 회사로부터 두 차례 공사 도급을 받았다고 주장하나, 공사도급계약서에는 공사대금·공사기간 등만 기재돼 있을 뿐 내용이 신빙성이 없어 실제 공사가 이뤄졌는지 알 수 없고 이를 인정한 증거도 없으므로 유치권이 존재한다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

‘부동산 인도명령’이란

법무법인 바른의 윤경 변호사는 26일 “건물의 공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면 그 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 그 건물을 유치할 권리가 있다"면서 "이러한 유치권을 입증하기 위해서는 공사계약서에는 시공된 부분의 소요자금인 기성고의 지급 시기와 방법 등을 정확하게 기재하여야 한다”고 설명했다.

통상 계약시 계약서를 작성해야 하는 이유는 나중에 발생할 수도 있는 계약 문제로 인한 분쟁을 줄이고 소송으로 갈 경우 증거로 활용하기 위해서이다. 윤경 변호사는 “따라서 위 사례와 같이 공사도급계약서에 있어서는 내용이 제대로 기재되어 있는지 법률전문가의 자문을 구하는 것도 좋다”고 조언했다.

또한, 위 사례에서 C씨가 A씨를 상대로 법원에 신청한 ‘부동산 인도명령’이란 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있어 예상치 못한 손해를 볼 때, 매수인이 법원에 신청하여 부동산을 회복하는 방법이다.

윤경 변호사는 “그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우, 예를 들어 유치권자나 대항력을 갖춘 임차인 등에게는 인도명령을 신청할 수 없다”고 강조했다.

아울러 “인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문에 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없다”고 덧붙여 설명했다.

인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있고 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 하며 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

낙찰자가 유치권이 신고된 물건을 낙찰받고 인도명령을 신청했을 경우 집행법원은 유치권에 대해 판단을 하고 성립하지 않는 이유가 확실하면 인도명령 결정을 한다. 윤경 변호사는 “이때 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허가 여부를 결정할 수 있고 판사 직권으로 심문기일을 지정하여 상대방을 심문한 후 판단한다”면서, “낙찰자는 상대방의 점유사실만 소명하면 족하고, 그 점유가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다”고 조언했다.

자료원:경향신문 2016. 3. 8