임대사업자 등록하면 1주택, 양도세 9000만원 면제

빌라 4채 월세 받는 50대 회사원, 집 팔아 아들 신혼 집 준비하려면

Q. 유모(57)씨는 최근 대기업 퇴직 후 재취직에 성공했다. 급여는 이전보다 많이 줄었지만 정년(65세)까지 계속 일할 수 있게 됐다. 그래도 은퇴까지 8년 밖에 남지 않았다고 생각하니 걱정이 앞선다. 올해 말 결혼을 앞둔 아들의 신혼집까지는 챙겨주고 싶은 유씨. 남은 기간 동안 노후 준비를 어떻게 해야 할 지를 물어왔다.

A. 대부분의 퇴직자들은 은퇴 직후 일정 기간을 쉬면서 앞으로 뭘 해야 할지를 생각해 보겠다는 경우가 많다. 하지만 막상 공백기가 길어지게 되면 재취업이 더 어려워진다. 유씨는 퇴직 전부터 미리 재취업 계획을 세워놓고 대기업에서 일했던 자신의 경험과 능력을 원하는 몇몇 회사를 찾아 문을 계속 두드렸다. 재취업을 통해 매달 150만원의 고정소득을 얻게 된 것은 약 12억원의 정기예금(연 1.5% 기준)에 들어놓고 매달 이자를 타는 것과 마찬가지의 효과라 할 수 있다. 퇴직 후 재취업이 중요한 이유다.

◆은퇴 후 생활비 수준 맞춘 연금

유씨 부부는 은퇴 후에 본인의 국민연금(110만원)과 아내의 공무원연금(150만원) 등 260만원의 연금 소득이 보장된다. 여기에 현재 월 70만원씩 불입 중인 개인연금을 통해 매월 55만원의 개인연금 수령이 가능하다(65세 연금 개시 후 20년 수령 기준, 수익률 연 1.0% 가정). 이를 모두 합해보면 은퇴 후 월 300만원대의 생활비를 확보할 수 있다.

별도의 안정적인 소득원도 이미 마련해 놓았다. 유씨 부부는 1억5000만원을 투자해 월세로 내놓기에 좋은 소형 빌라 4채를 매입했다. 빌라에서 매달 나오는 월세만 각 25만원씩, 총 100만원. 연간 1200만원으로 수익률이 연 8%에 달한다.

◆임대소득은 분리과세로 세금 줄여

그런데 최근 한 가지 걱정거리가 생겼다. 지금까지는 임대소득이 소득세 비과세 혜택을 받는 연간 2000만원 이하여서 세금을 한 푼 내지 않아도 됐지만 지난달 발표된 세법 개정안에 따라 2019년부터는 이 같은 비과세 혜택이 폐지돼 소득세를 내야 한다는 것이다. 세금이 많아지면 빌라를 매각해야 할지 고민 중이다.

그렇다면 세금은 얼마나 내야 할까. 유씨는 임대소득 외에도 근로소득이 있기 때문에 분리과세를 선택하는 것이 유리하다. 연간 월세 수입액 1200만원 중에 인정 경비 60%(720만원)와 기본 공제액 400만원을 빼면 과세 소득액은 80만원 뿐이다. 여기에다 14% 분리과세 세율을 적용하면 세 부담은 11만원 정도에 불과하다. 따라서 세금에 대해 막연한 불안감을 가질 필요는 없다.

◆아들 주택구입 자금은 집 팔아 증여

아들의 신혼집 마련 자금은 서울에 전세로 내준 아파트를 매각해 확보하자. 그러나 유씨는 현재 빌라까지 합하면 모두 5주택을 보유하고 있는 다주택자이므로 양도세가 큰 부담이다. 15년 전 1억원에 취득한 아파트의 현 시세는 5억원에 달해 양도세만 약 9000만원이다. 그래서 빌라 4채를 주택임대사업자로 등록한 뒤 서울 아파트를 1세대 1주택 대상으로 인정받아 양도세를 면제받는 게 바람직하다.

서울 아파트를 팔면 우선 전세 보증금 2억5000만원과 대출금 5000만원을 갚는 게 낫다. 남는 2억원 중 5000만원은 현재 거주하는 집 보증금 5000만원과 합해 향후에 살 새 집을 구하면 된다. 나머지 1억5000만원은 아들에게 주택구입 자금으로 증여해준다. 아들은 증여 공제 금액(5000만원)을 뺀 나머지에 대해 증여세 900만원(세율 10%, 신고세액 공제 10% 적용)만 내면 된다. 결국 아들이 집을 살 때 1억4100만원의 자금을 활용할 수 있게 되는 셈이다. 

TIP. 주택임대사업자 등록 후 최소 4년 임대해야 

은퇴 후 안정적인 수입을 위해 임대 주택을 구입하는 경우가 많다. 이럴 때 주택임대사업자로 등록하면 많은 세제 혜택을 받을 수 있다.

취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 등이 최고 100% 감면된다. 일정 요건의 공동주택이나 주거용 오피스텔을 임대용으로 1채 이상 갖고 있다면 등록이 가능하다. 호텔 등 수익형 부동산은 해당하지 않는다.

주택임대사업자 등록 절차는 다소 번거로울 수 있다. 시·군·구청 주택과에 주택임대사업자로 등록하고, 관할 세무서에도 별도의 사업자 등록을 해야 한다. 임대차 계약을 맺은 이후에도 이를 시·군·구청과 세무서에도 각각 다시 신고해야 한다.

그러나 이후에도 주의해야 할 점이 있다. 등록된 임대주택은 최소 4년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 만일 이 기간을 다 못 채우고 매도하게 되면 감면받았던 세금을 모두 다시 내야 한다.

주택임대사업자로 등록된 임대주택 중 기준시가 6억원 이하(수도권 외 지역은 3억원)는 보유 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서, 이를 제외한 나머지 거주 주택을 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받아 양도세를 내지 않아도 된다.

예컨대 아파트 1채와 빌라 1채를 가진 사람이 세를 놓고 있는 빌라 1채를 주택임대사업자로 등록하면 자기가 거주하는 아파트 1채를 처분할 때 1세대 1주택자에 해당돼 양도세가 비과세 된다.

다만 건강보험 지역 가입자의 경우 주택임대사업자로 등록해서 임대소득을 올리게 되면 건강보험료가 크게 올라갈 수 있다는 점을 유념해야 한다.

자료원:중앙일보 2016. 8. 28