6억미만 오피스텔, 상업용보다 주거용 투자 `쏠쏠` - 월세가 연간 2천만원 이하땐 주거용으로 해야 세금 혜택…양도할때도 비과세 적용 가능

저금리 시대에 소형 오피스텔 투자를 고민하는 사람이 늘고 있다. 오피스텔은 용도에 따라 세법상 주택으로 분류될 수도 있고, 상업용 건물로 분류될 수도 있다. 주거용이냐 상업용이냐에 따라 세금 부담에 차이가 있어서 구입 시점에 어떤 용도로 사용하는 게 본인에게 가장 적합한지 고민하게 된다. 정해진 정답은 없으나 본인의 상황에 맞게 유리한 용도로 사용하면 된다.

강남구에 거주하는 연봉 1억원의 근로소득자 A씨는 본인이 거주하는 아파트 1채를 소유하고 있다. A씨는 최근 투자 목적으로 분양하는 오피스텔을 구입할 생각이다. A씨는 오피스텔을 구입 시에 주거용으로 임대를 주는 것이 유리한지 상업용으로 임대를 주는 것이 유리한지 고민하고 있다.

크게 주거용과 상업용의 차이를 살펴보면, 오피스텔을 상업용으로 구입을 하면 구입 시점에 건물분에 해당하는 부가가치세를 환급 받을 수 있으나, 앞으로는 임대소득에 대해서 본인의 근로소득과 합산하여 신고해야 한다. 주거용으로 임대를 놓을 경우 부가가치세 환급은 없지만 2018년까지는 연간 2000만원 이하의 임대소득에 대해서는 세금이 없고 취득세나 재산세 감면 규정이 있다.

2019년부터는 임대소득이 연간 2000만원 이하이면 다른 소득과 합산되지 않고 15.4%로 분리 과세된다. 예를 들어 A씨의 근로소득이 1억원이고 임대료는 월 160만원으로 동일하다고 가정하면 표와 같이 상업용으로 구입하는 것이 소득세 부담이 높다. 주거용으로 주택을 임대할 경우 신규 분양을 받으면 전용면적이 60㎡ 이하인 경우 취득세가 전액 면제 가능하다. 그리고 2채 이상 임대 시 재산세 감면 효과도 볼 수 있다.

종합부동산세도 주거용으로 임대하는 오피스텔의 기준시가가 6억원 이하일 경우 비과세가 가능하다.

주거용으로 오피스텔 임대를 주고 취득세 및 재산세 감면을 받기 위해서는 취득일로부터 60일 이내에 분양계약서 및 신분증을 지참하고 주소지 관할 구청에 주택임대사업자를 내고 부동산 소재 시 관할 구청을 방문하여 감면 신청을 해야 한다.

다만 최소 4년 이상은 임대를 해야 한다. 의무임대기간 4년을 채우지 못하면 감면 받은 취득세 및 재산세와 1000만원 이하의 과태료를 납부해야 한다. 2018년까지는 건강보험료 부분에 있어서 주택으로 임대하고 월세소득이 연간 2000만원 이하라면 추가적인 부담은 없다.

직장가입자의 피부양자 자격도 유지된다. 국민연금도 사업소득과 근로소득 등에 대해서 부과되므로 주택임대로 월세가 연간 2000만원 이하라면 추가적인 부담은 없다. 그러나 4억원가량의 오피스텔 구입 시에 건물분에 대한 부가가치세가 1억5000만원이라고 가정하면 주거용으로 구입 시에는 부가가치세(1억5000만원×10%)는 환급을 받을 수 없으므로 이 점은 고려하여 사업자 등록 여부를 결정해야 한다.

또 주거용으로 임대를 하는 경우 A씨는 2주택자가 된다. 임대주택의 경우 기준시가가 6억원 이하이면 임대주택은 주택 수에서 제외시켜 주기 때문에 A씨가 거주하는 주택을 양도하면 비과세를 적용 받을 수 있다.

이때 오해를 하기 쉬운 게 거주주택 양도 후에 임대주택 1채만 남아 있을 경우 이 임대주택을 양도해도 비과세가 가능하다고 생각하지만 사실은 그렇지 않다. 이미 거주주택을 먼저 비과세를 받았기 때문에 임대주택에서 양도차익이 발생했다면 그 양도차익에 대해서 양도세를 납부 해야 한다.

 

예를 들어 거주주택의 양도가액이 9억원이고 임대한 오피스텔은 양도가액이 5억원이고 취득가액이 4억원이라고 가정하겠다. 이때 거주주택을 먼저 양도할 경우에는 거주주택에서 대해서 1가구1주택 비과세를 적용 받을 수 있어 양도세가 없고 거주주택 양도 후 주거용으로 임대한 오피스텔 양도 시에는 양도차익 1억원에 해당하는 1700만원의 양도세를 부담하여야 한다. 다만 임대주택은 최소 5년 이상은 임대하여야 한다. 만약 임대기간을 5년 채우지 못하고 양도나 증여하는 경우에는 이미 감면 받았던 거주주택 양도세를 납부해야 한다.

 

상업용으로 임대 시에는 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 거주주택을 양도 순서와 상관없이 1가구1주택자라면 비과세를 받을 수 있다. 요약하면 세제상으로는 월세액이 연간 2000만원을 초과하고, 구입하는 오피스텔이 기준시가 기준으로 6억원을 초과한다면 주택으로 임대하여도 실익이 없다.

연간 수입금액이 2000만원 이하이고 기준시가가 6억원 이하인 경우에는 위에서 설명한 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세제 혜택이 많이 주어지기 때문에 주거용으로 임대하는 것이 유리하다.

주거용 및 상업용의 장단점을 고려하여 상황에 맞게 임대 유형을 결정하는 것이 바람직하다.

 

자료원:매일경제 2017. 4. 3