시세보다 싼 청약 대안?..지역주택조합 아파트는 안전할까

주변 시세보다 낮은 값에 내 집 마련이 가능한 지역주택조합 아파트는 ‘바늘구멍’이 된 신규 청약의 대안이 될 수 있을까?

 

확대 적용된 청약가점제와 엄격해진 대출 기준 때문에 무주택자라고 해도 원하는 집을 분양받기 어려운 상황이다. 그렇다 보니 주변 시세보다 낮은 가격에 청약가점이 낮아도 분양 받을 수 있다는 지역주택조합 아파트로 관심이 쏠리고 있다. 내 집 마련에 목마른 실수요자라면 끌릴 만한데, 그럴수록 함정은 없는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

 

현재 조합원을 모집하는 세종시의 한 지역주택조합은 집을 지을 토지를 100% 매입한 ‘금강(江) 조망권’ 아파트라고 홍보한다. 이 지역주택조합은 이달 말 조합 설립 총회를 진행할 예정이다. 총회 전까지 조합원 지위를 얻어야 가장 낮은 가격에 분양권을 받을 수 있다며 막바지 홍보가 한창이다.

 

예비청약자들이 세종시에서 분양하는 아파트의 견본주택을 둘러보기 위해 줄을 섰다. /신현종 기자

 

세종시뿐만 아니라 수도권에서도 조합원을 모집 중인 지역주택조합 광고를 어렵지 않게 발견할 수 있다. 당장 포털사이트만 검색해도 서울 송파구 송파가락과 방이동, 은평구 새절역, 경기도 광명역 등의 지역주택조합을 소개하는 웹사이트가 여럿 뜬다. 조합이 시행을 맡는만큼 건축비용을 줄일 수 있어 일반 아파트보다 분양가도 10~20% 이상 저렴하다고 설명한다.

 

문제는 ‘아파트를 분양받는 것보다 쉽다’는 지역주택조합 사업은 재건축보다 더 다음 단계를 예측하기 어렵다는 점이다. 지역주택조합 방식은 조합이 건설사업의 시행사 역할을 한다는 점에서 재건축 사업과 비슷하게 보이지만, 시작점 자체가 다르다. 재건축은 주택과 대지지분을 이미 소유한 주민들이 추진하기 때문에 사업이 무산되더라도 부동산은 남는다. 사업 초기 단계에서부터 추가분담금 등 건축비를 내지도 않는다.

 

반면 지역주택조합 사업은 같은 행정관할구역에 사는 주민들이 조합을 설립한 후 건축사업을 진행한다. 민등록상 해당 지역에 6개월 이상 거주하면 요건이 충족된다. 하지만 지역주택조합 사업은 당장 집을 지을 땅부터 매입해야 한다. 이 때문에 주택 부지를 확보하지 못한 지역주택조합에 섣불리 가입했다가는 계약금만 날릴 위험이 크다. 지역주택조합원 모집 안내에 주택 부지 주소가 정확하게 나와 있지 않다면 일단 의심해봐야 하는 이유다.

 

지역주택조합은 건설 예정 가구 수의 50% 이상 조합원을 모집하고 주택을 지을 땅의 80% 이상 사용권을 확보해야 설립 인가를 받을 수 있는만큼, 최소한 관할 행정당국으로부터 조합 인가를 받았는지 확인해야 한다.

 

조합이 설립돼도 끝이 아니다. 계약금을 내고 조합원 지위를 얻어도 토지구입비와 사업 진행 상황에 따른 비용을 아파트 중도금을 내는 것처럼 정기적으로 내야 한다. 필요한 부지를 모두 사들이고 남은 가구를 분양받을 조합원도 구해야 한다. 부동산 가격이 급작스럽게 오르면 필요한 땅을 미처 확보하지 못할 위험이 있는데, 이해관계자들이 많은 만큼 비용 문제를 조율하는 게 쉽지 않다.

 

모든 관문을 넘더라도 착공하려면 관할 시·군·구청으로부터 관리처분계획 인가를 받아야만 한다. 대단지 재건축 아파트가 대형 건설사를 시공사로 선정하고도 주변 교통 문제나 고도 제한, 용도 변경 등 문제로 수 차례 퇴짜를 맞는 단계인 셈이다.

 

고준석 동국대 겸임교수는 "지역주택조합 사업은 조합 설립이나 사업시행 인가를 받아도 사업을 추진하기 쉽지 않다"며 "투자 수익이 다소 적더라도 관리처분계획 인가까지 받은 지역주택조합에 투자하는 편이 사업이 무산될 가능성이 크게 낮다는 점에서 안전하다"고 말했다.

 

자료원:조선비즈 2019. 6. 11