오세훈 "주거정비지수제 폐지"..강북 재개발 규제 완화 - 서울시 재개발 6대 규제완화 정책 발표..지분쪼개기 등 투기 방지책도 병행

 

오세훈 서울시장이 17일 오전 서울 중구 서울시청 대회의실에서 취임 한달을 맞아 기자간담회를 하고 있다. /사진제공=뉴스1

 

서울시가 이른바 '박원순표 빗장'으로 불리며 재개발 신규 구역 지정을 막아온 주거정비지수제를 전격 폐지한다. 시가 주도하는 공공기획을 도입해 정비사업 기간을 대폭 단축하는 방안도 추진한다. 단기 가격불안 우려가 큰 강남권 재건축 사업장 대신 강북권에 다수 위치한 재개발 구역 규제를 우선 풀어 시장에 공급을 늘리겠다는 구상이다.

 

━

2015년 말 도입한 주거정비지수제 전격 폐지…서울시 주도 '공공기획' 도입

━

 

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자설명회에서 "그동안 재개발 정비구역 지정 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지하겠다"고 밝혔다.

 

주거정비지수제는 2015년 말 확정된 '2025 주거환경정비기본계획'을 통해 처음 도입됐다. 이전까진 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 2/3 이상, 연면적 60%) 및 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 중 1개만 충족하면 사업 심의가 가능했지만 주거정비지수제는 이에 더한 세부 지표를 점수화시켜 사업 문턱을 높였다.

 

구체적으로 △주민동의율(40점) △노후도(30점) △도로연장율(15점) △세대밀도(15점) 4개 항목에 총점 100점을 배정하고 합산 점수가 70점 이상이어야 사업 신청이 가능토록 했다. 70점이 넘어서 시장 권한으로 사업 추진을 막을 수 있었다. 이에 도로연장률(25% 미만) 세대밀도(1ha당 250가구) 등 주거환경이 최악으로 꼽히는 지역도 사실상 재개발이 막혔다.

 

 

오 시장은 "현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역은 14%로 대폭 즐어들게 된다"며 "주거정비지수제가 폐지되면 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다"고 설명했다.

 

이와 함께 사전타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도하는 '공공기획' 제도가 전면 도입된다.

 

오 시장은 "기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하다 보니 오래 걸렸다"며 "공공기획을 통해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획이 신속히 수립되도록 지원하겠다"고 말했다. 이어 "공공기획을 통해 통상 5년 걸리던 정비구역 지정 기간이 2년 이내로 대폭 단축하겠다. 3년을 앞당기는 효과"라고 강조했다.

 

공공기획 개요도. 자료=서울시

 

재개발 사전타당성 조사에서 주민동의 절차를 생략, 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화하는 방안도 추진된다. 다만 주민제안 단계에서 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 주민갈등을 최소화할 계획이다. 정비계획 지정 단계에서 재개발 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상)은 그대로 유지한다.

 

오 시장은 이와 관련 "주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호하고 강화하겠다"고 설명했다.

 

━

재개발 해제구역 중 신규 사업지 발굴…2종 주거지 7층 높이제한 완화

━

 

재개발 해제구역 중 노후도가 심각한 지역은 적극 신규 사업지로 발굴할 예정이다. 오 시장은 "실태조사 용역에 따르면 저층 주거지 해제구역 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 나타났다"며 "해당 구역은 법적 요건을 충족해 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 것으로 예상된다"고 말했다. 이 정책은 시내 균형발전 측면에도 의의가 있다. 서울시에 따르면 재개발 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 있다.

 

2종 일반주거지 7층 높이제한도 완화된다. 오 시장은 "서울시 2종 일반주거지역은 전체 주거지역 325㎢의 약 43%인 140㎢를 차지하고 있고 그 중 2종 7층 지역은 약 61%인 85㎢에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있다"며 "재개발이 필요한 2종 7층 지역에 대한 규제 완화가 이뤄지면 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것"이라고 밝혔다.

 

이 방안이 추진되면 재개발 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받아 7층 이상 건물 건립이 가능해져 사업성이 대폭 개선될 것으로 기대된다.

 

서울시는 이와 함께 재개발 신규 사업지 발굴도 주력한다. 오 시장은 "재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을 연 25개 이상 추가 발굴해 구역 지정을 추진할 계획"이라며 "입주물량 급감 우려를 해소하고 연 1만2000호가 지속 공급되기 위해선 그 두 배 이상인 2만6000호에 해당하는 25개소 이상 구역 지정이 필요하다"고 설명했다.

 

서울 광진구 일대 빌라촌 전경. /사진제공=뉴스1

 

━

재개발 분양권 권리산정기준일로 변경, 토지거래허가구역 등 투기 방지책도

━

 

서울시는 동시에 재개발 투기를 방지하는 규제 대책도 병행 추진할 방침이다. 특히 현행법상 투기에 허점이 노출된 '지분 쪼개기' 차단에 주력할 계획이다.

 

오 시장은 "재개발구역 지정을 공모할 때엔 다세대 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 '공모일'을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시함으로써, 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단하겠다"고 강조했다. 이어 "재개발 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 '건축허가 제한'과 실소유자만 거래가 가능토록 '토지거래허가구역 지정' 등의 조치를 다각도로 취하겠다"고 덧붙였다.

 

오 시장은 향후 투기 방지책을 전제로 한 재건축 공급 로드맵도 밝힐 예정이다. 그는 "재건축도 국토부와 협의가 끝나는 대로 좀 더 강력한 부동산 안정화 대책을 마련하고, 그 기반을 바탕으로 재건축 주택공급 로드맵을 발표하겠다"고 말했다.

 

앞서 재선을 전제로 향후 5년간 재개발·재건축을 통해 24만호의 신규 주택 인허가를 추진하겠다고 밝힌 오 시장은 이날 공급계획을 좀 더 구체화했다.

 

그는 "재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6000호, 총 13만호를 공급하고 재건축 정상화 방안을 통해서는 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급하겠다"고 밝혔다.

 

오 시장은 이날 "많은 전문가들이 진단하듯, 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "지난 10년간 지나친 공급억제 위주 정책으로 재개발, 재건축이 제때 이뤄지지 못하면서 주택수급 균형이 무너지고 부동산 가격 급등이라는 지금의 대참사가 벌어졌다"며 전임 시장과 현 정부의 부동산 정책을 비판했다.

 

자료원:머니투데이 2021. 5. 26