'이익공유형 아파트' 반값에 공급된다..차익의 50% 토해낼수도

 

제주 지역 아파트값 누적 상승률이 전국 17개 시·도 가운데 인천(12.35%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 조사됐다. 전셋값은 9.33% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 12일 오후 제주 시내 한 아파트 단지 모습. 2021.07.12. woo1223@newsis.com

 

2·4 대책에 따라 도심내에 공급되는 이익공유형(공공자가)주택이 시세의 최대 절반 이하로 공급될 것으로 보인다.

 

개발 지역의 토지 소유주(원주민)지만 개발 분담금 여력이 없는 원주민에게 조합원 공급가격의 50%~80%의 저렴한 가격에 공급하기로 했다. 조합원 입주권이 일반 분양가격보다 낮다는 점을 감안하면 일부 원주민은 반값 이하에 서울 도심 아파트를 마련할 수 있는 셈이다.

 

무주택 기간 3년 이상인 일반 무주택자가 이익공유형 주택 청약에 당첨되면 일반 분양가격의 80% 이하만 부담하고 거주할 수 있다. 다만 분양가격이 싼 만큼 5년 이상 거주해야 주택을 되팔 수 있는데 시세의 최대 50% 가량을 토해내야 한다.

 

━

이익공유형 주택 분양가격, 원주민은 조합원 공급가의 50~80%, 무주택자는 80% 이하로 확정

━

 

 

국토교통부는 이익공유형 주택의 세부 조건을 담은 2·4대책 관련 법안의 시행규칙을 16일 입법예고했다.

 

이익공유형 주택은 도심내 새 아파트를 무주택 실수요자가 부담가능한 선에서 공급하기 위해 정부가 새롭게 선보이는 주택 유형으로 지분적립형, 환매조건부, 토지임대부 등이 있다. 한마디로 "시세보다 저렴하게 공급하되, 처분할 때는 처분 손익을 사업자와 공유한다"는 원칙에 따라 이번 시행 규칙이 마련됐다.

 

2·4 대책에서 나온 총 주택수의 70%는 공공분양으로 공급하고 10~20%는 이익공유형으로 저렴하게 공급하기로 했다. 공공임대주택은 10~20%(역세권은 15~20%)를 공급한다.

 

이익공유형 주택은 2·4 대책 개발지에 거주하는 토지주(원주민)과 그외 일반 무주택자로 구분해 분양가격, 처분조건 등이 차등 적용된다.

 

일부 원주민은 도심복합개발에 따라 공급되는 새 아파트의 분양가격이 비싸 개발 부담금을 다 낼 수 없는 경우가 생긴다. 이로 인한 '원주민 내몰림 현상;을 방지하기 위해 정부는 이들에게 조합원 우선공급 가격 대비 50~80% 수준의 저렴한 가격에 입주권을 주기로 했다.

 

예컨대 현재 거주하고 있는 주택의 시세가 3억원인데 새로 공급하는 아파트의 조합원 공급가격이 7억원이면 추가로 4억원을 부담해야 하지만 여력이 없을 수 있다. 이 경우 7억원의 절반 가격인 3억5000만원에 '이익공유형'으로 공급하겠다는 뜻이다. 조합원 분양가격은 통상 일반 분양가격보다 80% 가량 저렴하기 때문에 결과적으로 이들에게 공급되는 주택은 시세 대비로는 '반값이하'가 될 수 있다.

 

이들은 해당 주택을 환매할 수 있는데 이때는 LH(한국토지주택공사) 등 사업자에게 되팔아야 한다. 처분가격은 감정가격에 개발 비용부담 비율만큼을 곱해 책정된다. 집값이 올라 차익이 발생했더라도 모두 가져가지 못하고 개발비용 만큼은 부담해야 한다는 뜻이다.

 

일반 무주택에게도 이익공유형 주택 입주권이 주어진다. 이들에겐 일반 분양가격의 80% 이하 수준에서 저렴하게 공급된다. 이들은 거주의무기간 5년을 채운 뒤 주택을 처분 할 수 있다. 다만 처분이익을 모두 가져갈 수 있는 것은 아니다. 감정평가액(시세)의 50~80% 수준으로 처분 이익이 배정된다. 처분이익 공유 비율은 거주 기간이 길 수록 유리하다. 만약 5년만 채우고 처분했다면 처분이익의 50% 가량만 가져갈 수 있다. 오래 거주할 수록 시세차익의 80% 가까운 이익이 돌아간다. 입주후 10년 안에 추가 납부를 통해 비율을 조정할 기회가 1회 주어진다.

 

이익공유형 주택에는 5년의 실거주 의무 조건이 붙지만 당초 법안이 마련할 때 거론됐던 20년 전매제한 의무는 부과하지 않기로 했다.

 

 

━

일반공급 비율 15%→50%로 대폭 확대, 추점제 30% 신설해 신혼부부·생애최초자 당첨가능성 높여

━

 

2·4 대책으로 공급하는 주택은 청년, 신혼부부, 생애최초자 등에 청약 기회를 넓히는 쪽으로 새로운 청약 기준이 적용된다. 이는 일반공급과 이익공유형(환매조건부, 지분적립형, 토지임대부 등)에 공통 적용되는 기준이다.

 

우선 일반공급 비율을 종전 기준인 15%에서 50%로 대폭 확대했다. 아울러 청약 저축 가입 기간이 짧은 청년을 위해 추첨제 30%를 신설했다. 현재는 100% 순차제로 선정해 공급 하기 때문에 청약저축 가입 기간이 짧은 신혼부부와 생애최초자는 청약 당첨 가능성이 낮다. 이를 순차제 70%, 추첨제 30%로 바꿔 청약저축 가입 기간에 따른 불이익을 일부 해소했다.

 

다만 추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하고 실수요자에게 공급되도록 공공자가주택의 경우 신청자격을 3년 이상 무주택세대구성원으로 엄격히 제한한다. 소득은 있으나, 당장 목돈 마련이 어려운 수요자도 공급받을 수 있도록 소득요건은 따로 두지 않는다. 대신 소득 3분위 순자산 평균 130%인 3억8000만원 이하 순자산 기준은 충족해야 한다. 이 조건은 토지소유자 등에는 적용하지 않는다.

 

자료원:머니투데이 2021. 7. 16