초보자도 알기 쉬운 경매 공매 부동산 투자입문

 

 

 제 1 편 최근 경매시장의 동향과 경매정보 얻는 법

제 1 장 최근 경매시장의 동향과 이슈별 투자전략 / 19 

 

1. 법원경매 시장의 동향 / 19

2. 이슈별 경매부동산 투자전략 / 26

 

제 2 장 경매정보자료 얻는 방법  /  33

1. 경매사건의 관할 법원 / 33

2. 일반적인 경매정보 찾는 방법 / 35

 

3. 특별히 관심 있는 물건만 찾는 방법 / 45

제 2 편 채권관리와 강제집행

제 1 장 채권보전관리(가압류, 가처분)  /  51

1. 가압류의 의의와 요건 / 51

2. 가압류절차와 신청 예 / 53

3. 가처분의 의의와 종류 / 56

제 2 장 강제집행실무(강제경매) / 62

1. 강제집행의 의의와 집행기관 / 62

2. 강제집행의 요건과 송달 / 63

3. 부동산에 대한 강제집행 절차와 신청 예 / 66

제 3 장 담보권실행에 의한 경매 / 73

1. 임의경매의 의의와 요건 / 73

2. 임의경매 절차 process / 74

3. 임의경매의 실행 / 75

4. 부동산에 대한 임의경매 신청 예 / 79

제 4 장 강제경매와 임의경매의 차이점 /       82

1. 강제경매와 임의경매의 일반적인 차이점 / 82

2. 경매개시 결정상의 차이점 / 83

3. 경매정지 결정상의 차이점 / 84

제 3 편 경매절차에 대한 체계적 이해

제 1 장 경매진행절차 개관 / 87

제 2 장 단계별 경매절차 해설 /  89

1. 부동산의 평가와 환가절차 / 89

  1) 부동산현황조사명령 / 89

  2) 경매목적 부동산에 대한 평가 / 93

  3) 최저경매가격제도 / 100

  4) 우선채권과 무잉여경매취소 / 100

  5) 채권자들에 대한 채권신고 최고 / 105

  

  6) 경매 ․ 매각물건명세서의 작성과 열람 / 110

2. 매각준비단계 / 113

  1) 매각공고 / 113

3. 매각의 실시 / 113

  1) 입찰표의 작성(기일입찰) / 113

  2) 기간입찰제로 입찰하는 방법 / 125

  3) 개찰과 최고가 및 차순위 매수신고인의 결정 / 136

  4) 유찰과 신경매 / 141

4. 낙찰절차 / 142

  1) 매각결정기일과 매각허가에 대한 이의 / 142

  2) 경매와 매도인의 담보책임 / 151

  3) 재경매 요건과 절차 / 151

5. 배당요구절차 / 152

  1) 배당요구채권자 / 152

  2) 채권확정의 소 / 155

6. 매각대금 납부와 소유권이전절차 / 157

  1) 대금지급기일 / 157

  2) 매각대금 납부절차 / 157

  3) 특별한 매각대금 지급방법 / 160

  4) 소유권이전등기와 말소등기 촉탁절차 / 163

7. 인도명령(명도소송)절차 / 173

8. 배당순위와 배당금의 수령절차 / 184

  1) 배당 받을 채권자 / 184

  2) 채권계산서의 제출 / 185

  3) 배당순위 / 188

  4) 배당표의 작성과 배당재단 / 192

  5) 배당금을 공탁하는 경우 / 197

  6) 공동저당과 차순위 저당권자의 대위 / 198

제 4 편 경매부동산 권리분석

제 1 장 채권 및 물권에 대한 이해 /   205

1. 채권에 대한 이해 / 205

2. 물권에 대한 이해 / 214

3. 관습상의 물권 / 224

제 2 장 부동산등기부등본에 대한 이해 / 229

1. 부동산등기 기초이론 / 229

2. 우리나라 부동산등기제도의 특징 / 232

3. 부동산등기와 물권 ․ 채권간의 관계 / 238

제 3 장 소멸주의 ․ 인수주의에 대한 이해 / 251

1. 소멸주의와 인수주의 / 251

2. 소멸주의 원칙에 따라 말소되는 권리 / 253

 

3. 경매 후 인수해야 하는 권리 / 254

제 4 장 주택(상가)임대차보호법에 대한 이해 / 261

1. 주택임대차보호법 / 261

  1) 주택임대차보호법의 성격 / 261

  2) 주택임차인의 대항력 / 262

  3) 대항력의 존속기간 / 262

  4) 임대차보증금 회수의 보장 / 263

  5) 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점 / 265

  6) 임차권등기명령제도 / 266

  7) 주택임대차에 있어서의 제권리 간의 관계 / 270

2. 상가건물임대차보호법 / 279

  1) 입법취지 및 적용범위 / 279

  2) 대항력과 임차인의 계약갱신요구권 / 279

  3) 증감청구권 및 월세전환선정율 / 280

  4) 보증금의 우선변제권과 소액보증금 보호 / 280

제 5 장 경매부동산 권리분석 사례 / 282

  1. 임야 (유치권, 입찰보증금과 입찰가를 잘못 쓴 경우) / 282

  2. 다세대 (대항력과 우선변제권이 있는 경우, 상계, 임차권등기명령) / 284

  3. 대지 (재개발, 지분등기 그리고 이혼) / 286

  4. 아파트 (예고등기, 가등기가 있는 경우) / 289

 

  5. 주택 (소유권 및 전세권 간의 등기일이 같은 경우 ) / 293

  6. 공장 (공장경매시 동종업종 선택 중요) / 296

  7. 대지 (환매특약, 재감정, 유치권이 존재하는 경우) / 298

  8. 아파트 (전소유자가 임차인일 땐 등기부등본 확인) / 301

  9. 단독주택 (공유자 우선매수권 행사가 가능한 물건) / 305

10. 재건축아파트 (대지권미등기, 선순위가처분이 있는 경우) / 308

11. 전 (선순위가등기에 가처분) / 311

12. 아파트 (시세보다 높게 낙찰 받은 경우) / 313

13. 외국인 임대용 고급빌라 (기간입찰) / 316

14. 코메디 보다 더 재미있는 경매사례 / 319

제 5 편 경매부동산 배당분석

제 1 장 실전 배당실무 사례 / 335

1. 가압류 후 근저당권이 설정되어 근저당권자가 경매 신청한 경우 / 338

2. 순환배당1 (소액임차인에게 우선변제권이 인정되기 전에 설정된 저당권이 있는                  경우) / 341

3. 순환배당 2 (가압류, 근저당권, 조세채권 간의 배당순위) / 342

4. 후순위 임차인의 보증금도 매수자가 인수하는 경우 / 344

5. 전세권이 설정되고 나중에 임차인이 전입한 경우 / 346

제 2 장 배당에 있어서의 특수한 문제점 / 348

 

  1. 가압류된 부동산의 소유권이 이전되어 새로운 소유자의 채권자가 경매 신청한        경우 / 348

  2. 세입자가 임차목적물 부동산을 낙찰 받는 경우(혼동에 의한 소멸) / 349   

  3. 우선변제 받는 대상 / 349

  4. 소액임차인에 해당하는 임차인이 매각대금에서 최우선변제를 모두 받지 못하는       경우의 배당방법 / 350

  5. 선순위 저당권자 2명 이상인 경우 최우선변제여부의 기준은? / 351

  6. 소액임차인이 아닌 전차인도 배당요구를 할 수 있는지? / 352

  7. 대지권등기 없는 집합건물의 대지권에 대한 배당여부 / 353

  8. 집합건물의 건물 만에 대한 전세권이 있는 경우 토지대금에 대한 배당여부 /          354

  9. 대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우 / 354

10. 환매등기 후 근저당권에 의해 경매된 경우 / 355

제 6 편 경매함정과 대처방안

제 1 장 경매함정의 유형 / 359

  1. 알고도 당하는 ‘선순위 전세권’ / 359

  2. 현황조사서상 하자가 있는 경우 / 361

  3. 유치권문제의 존재가능성 / 362

  4. 대지권미등기 기재가 되어 있는 물건 / 366

  5. 외국인이 임차인인 경우 등록번호 알아야 / 367

  6. 경매물건이 종중재산일 경우 / 368

  7. 대항력과 우선변제권을 점유한 임차인 / 370

 

  8. 근저당권의 실체여부 / 371

  9. 선순위 저당권의 대위변제 / 372

10. 등기되지 않는 법정지상권 / 374

11. 가등기, 예고등기가 있는 경우 / 375

12. 전소유자의 가압류에 기한 경매시 세입자 배당제외 / 376

13. 전대차(임차권 승계)여부 / 376

 

14. 세대합가여부 / 377

15. 공유지분소유자의 우선매수권 / 378

16. 경매브로커 사기수법 다양화 / 379

제 7 편 자산관리공사 공매부동산

제 1 장 자산관리공사 공매 이용방법 / 383

1. KAMCO 공매의 구분과 특징 / 383

2. KAMCO 공매의 구입방법 및 구입시 이점 / 388

3. 법원경매와 자산관리공사 공매의 비교 / 397

제 2 장 자산관리공사 전자자산처분시스템(OnBid) / 398

1. onBid 입찰 및 낙찰 후 사후절차 / 398

  1) onBid 입찰절차도 / 398

 

  2) 압류재산 낙찰 후 절차  / 402

  3) 국유재산(수탁재산) 낙찰 후 절차 / 404

  4) 국유재산(유휴재산) 낙찰 후 절차 / 404

  5) 수탁재산 유입 ․ 유동화 재산 / 405 

  

제 3 장 전자자산처분시스템(OnBid) 사용방법 / 422

 

1. KAMCO onBid (인터넷공매백화점)의 개요 / 422

2. 인터넷입찰 / 424

  1) 인터넷입찰사이트 진입 / 424

  2) 회원가입 및 공인인증서 등 / 425

  3) 입찰에 참가하기 / 431

  4) 부가서비스 / 441

  5) 자주 문의하는 질문들(FAQ) / 445

제 8 편 부 록

 

제 1 장 경매비용 / 453

 

제 2 장 변호사보수의 소송비용 산입범위 / 456