`고가 1주택` 양도세 계산 `주의…

실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도세 계산법과는 사뭇 다르다. 이러다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가 주택 보유자들이 의외로 많은 게 사실이다.

무엇보다 고가 주택 1주택자에게 매겨지는 양도세는 6억원 초과분에 대해서만 세금이 매겨진다. 이때 주의할 점은 매도 가격에서 무작정 6억원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억원에 팔았다고 해서 6억원을 제외한 4억원이 기준 금액이 되는 게 아니라는 얘기다.

고가 주택 양도세 계산법을 요약하면 '과세 대상 양도차익=실제 양도차익×(양도금액-6억원)/양도금액'이다. 매도(양도)금액에서 6억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 매도금액으로 나눠야 한다.

예를 들어 1억8000만 원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억 원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2000만 원으로 가정)를 제외한 10억 원이다.

 

하지만 과세 대상 양도차익은 '10억 원×(12억 원-6억 원)/12억 원=5억 원'이다. 이 금액에서 이달부터 달라진 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(60%)만큼을 제외(5억원-3억원)하면 2억 원이 되고, 기본공제(250만 원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9750만 원이 된다. 따라서 양도세로 5940만 원을 내면 된다.

물론 이 같은 계산법은 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건(3년 보유+서울.과천.분당.일산.평촌.중동.♥산본은 2년 거주 요건 추가)을 모두 갖췄을 때만 적용된다.

같은 주택을 서울에서 15년 보유했다가 팔더라도, 2년 거주 요건을 충족시키지 못한다면 이 주택 보유자의 과표는 양도차익(10억원)에서 장기보유 특별공제액(6억원)과 기본공제(250만원)를 뺀 3억9750만 원이 되므로 양도세로 1억3140만 원을 내야 한다.

자료원:한국경제 2008. 3. 4