임대인 동의 없는 전대차 계약은 무효 - 상담 척척박사①/양도ㆍ양수계약은 유효

Q. 부동산 계약의 유ㆍ무효 여부가 궁금해요.

K씨는 제과점을 운영하고자 번화가에 있는 상가를 보증금 2억ㆍ월세 2백만원 5년 기한으로 갑으로부터 임차했습니다. 그리고 다시 2억원을 들여 훌륭하게 인테리어를 하고, 장사를 하기 시작했습니다.

장사가 잘 되어 1년 만에 인테리어 비용을 뽑을 수 있었는데, 불행하게도 K씨는 암으로 입원을 하게 된 것입니다.

그 사정을 잘 알고 있는 B씨는 앞으로 임대차 기한이 4년이나 남아 있었으므로 집 주인과는 의논할 필요가 없다고 생각한 나머지 K씨와 단 둘이서 그 제과점에 대한 전대차 계약을 체결한 것입니다.

B씨는 K씨가 상가 주인에게 지불 했던 보증금 2억원과 인테리어비용 2억원을 권리금으로 K씨에게 지불했으며, 월세는 매월 B씨가 직접 임대인인 갑의 통장으로 입금ㆍ처리하기로 했습니다. B씨가 그런 식으로 3개월 정도 장사를 했다고 합니다.

그러던 어느 날 상가주인 갑이 나타나서 “당신들끼리의 양도ㆍ양수 계약은 인정할 수 없으니 가게를 비워라” 하는 것이었습니다. B씨는 천부당 만부당한 말씀이라고 항의했지만 갑은 명도소송을 제기하겠다고 합니다.

이런 경우 B씨는 어찌해야 할까요?

A. 전대차 계약은 무효, 양도ㆍ양수 계약은 유효합니다.

1. 임대인의 동의가 없는 K씨와 B씨간의 전대차 계약은 무효다. 가게를 비워줘야 한다.

2. 기한이 4년이나 남아있기 때문에 법적으로 B씨의 권리는 인정된다. 4년 동안은 영업을 할 수 있다.

3. 임대인의 동의가 없었어도 사회관행상 K씨와 B씨간의 양도ㆍ양수 계약은 유효하다. 따라서 갑의 주장은 권리남용이다.

요즘 우리 주위에서 이러한 사례는 늘 일어나고 있습니다. 그러나 민법은 임대인의 동의 없이 임차인(전대인)과 전차인이 서로 양도ㆍ양수 계약을 맺게 되면, 그 계약은 효력을 인정하지 않고 있습니다.

왜 그럴까요? 임대인의 입장에서는 “임차인이 누구냐”하는 문제도 중요하기 때문에 임대인을 보호하기 위한 법조문이라고 봐야지요. 이런 강제 규정이 없게 되면 가게는 여러 번에 걸쳐 넘어갈 수도 있어, 나중엔 거래질서가 문란하게 될 수도 있기 때문입니다.

무단전대 또는 무단양도가 있게 되면, 임대인은 임차인에 대하여 계약해지를 할 수 있게 됩니다. 계약이 해지되면 전차인은 불법점유가 되기 때문에 가게를 임대인에게 인도해 주지 않으면 안 되는 것이고, 남은 기간도 그 사용을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

법무법인 세인 강동필 변호사. 문의 031-213-4796.

자료원:중앙일보  2008. 10. 20