재개발 사업 요건 - 일정 요건 갖추고 정비구역 지정 받아야

Q 기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 많은 지역의 주거환경을 개선하는 재개발사업이 여기저기서 진행되고 있다. 재개발사업은 무조건 집이 낡고 기반시설이 없다고 해서 하는 사업이 아니라 일정 기준에 의해 사업 진행 여부가 결정된다. 재개발사업의 요건은 어떻게 되나.

A 재개발사업을 하기 위해선 기본적으로 일정한 요건을 갖추고 정비구역으로 지정 받아야 한다. 각 시도는 재개발 요건은 도시 및 주거환경 정비법에 근거해 자체적으로 만든 조례를 기준으로 삼는다. 호수밀도, 노후도, 접도율, 과소필지가 주요 조건이 되며 이 중 2가지 이상의 조건을 충족해야 한다. 특히 각 시도마다 재개발사업 진행여부에 대한 기준과 해석이 달라 잘 살펴봐야 한다.

우선 공통요건으로 재개발 구역지정이 되기 위해선 최소 1만㎡은 되야 한다.

호수밀도란 1ha안에 있는 건축물의 총 동수를 말한다. 즉 호수밀도가 높을수록 구역 내 주택이 밀집돼 있다는 말로 개발이 시급한 구역으로 분류된다. 주택 1가구당 1동이며 다가구주택이나 다세대주택의 경우는 총 가구수가 아닌 기준 층의 가구수 만을 산정한다. 따라서 총 9가구가 사는 다세대주택이라도 1층에 3가구가 살면 3동으로 산정한다. 규모가 큰 상가 등은 1동으로 산정한다.

노후도는 각 시도가 정한 건축 연수를 기준으로 산정된다. 접도율은 도로(4m 이상)에 접한 건축물의 총 수를 구역 내 건축물 총수로 나눈 백분율을 뜻한다. 즉 접도율이 높을수록 도로에 접한 집이 많다는 의미다. 접도율이 낮은 지역은 교통 등이 불편한 경우가 많다.

과소필지란 각 시도 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하거나 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용가치가 크게 떨어지는 대지를 말한다. 즉 작은 토지들의 비율이 높다는 것은 무분별하게 분할된 토지가 많다는 것으로 거주환경이 열악하다고 할 수 있다. 따라서 과소필지율이 높다면 재개발 추진 가능성이 높다는 뜻이다.

자료원:중앙일보 2008. 11. 17