재건축 추진단계는 어떻게 - 조합원 80% 이상 동의받아야 사업승인 가능

Q 서울·수도권에서 재건축이 한창인 곳이 많다. 특히 재건축 규제 완화가 확실시되면서 일부 지역에선 멈춰 있던 재건축 사업이 다시 추진되고 있다. 재개발과 발음부터 비슷한 재건축 사업은 관련 용어와 절차도 복잡한데 이 사업의 추진단계는 어떻게 되나.

A 재건축 사업은 재개발 사업과 같이 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 의해서 사업이 이뤄지고 있다. 재건축은 재건축 대상 주택에 해당하는 노후·불량주택의 소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 신규주택 건립을 추진하는 민간주택 건설사업이다. 일정 기준에 의해 사업승인을 득한 후 오래된 공동주택을 허물고 새로 아파트를 짓는 것이다.

재건축 사업의 추진 단계는 크게 10단계로 구분된다. 기본계획수립→구역지정→추진위 구성→안전진단→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 순으로 진행된다.

주민 의견에 따라 기본계획수립을 거쳐 구역지정까지 마친 공동주택은 재건축 추진위원회를 구성하게 된다. 조합설립전의 임의단체로 조합이 설립되면 자동적으로 소멸된다. 추진위가 구성되면 재건축 결의를 위해 요건을 점검하고 기초자료를 수집한다. 또 구분소유자들로부터 동의서를 받아 조합원을 모집하게 된다. 전체 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 이어 사업이 시작되기 전에 안전진단을 거쳐야 한다. 주택의 요건을 알아보는 단계로 8·21대책 이 후 예비안전진단이 자치단체의 육안검사로 가능해져 안전진단이 다소 간소해졌다.

조합은 법인격을 갖는 단체. 조합원이 10명 이상 되어야 하고, 재건축을 통해 20가구 이상 지어야만 조합을 설립할 수 있다.

사업승인 단계에선 주택이나 복리시설 규모와 배치, 배분기준, 잔여건물의 처분 방법을 결정하게 된다. 이때 조합원의 5분의 4 이상의 동의가 있어야 한다. 현재는 사업 승인 이후 시공사를 선정할 수 있도록 돼 있는데 앞으로는 조합 설립 이후 가능해진다.

이후 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 기준이 되는 관리처분계획 단계에서 지금 현재의 자산의 가치와 새로 짓게 되는 건축물 등을 따져 추가분담금 등을 결정하게 된다. 관리처분계획은 조합원 총회의 의결을 거쳐 관할구청에 보고하게 돼 있다. 구청 승인을 받으면 시공업체로부터 이주비를 대여받아 이주가 시작된다. 조합이 정한 이주 기간에 소유자는 물론 세입자나 임시거주자 등도 집을 비워주어야 한다. 철거가 완료되면 조합원의 동·호수 추첨을 하게 된다.

주택이 완공되면 관할구청에 준공 허가를 받아 입주하게 된다. 입주예정일은 보통 30일 전에 정식으로 통보하게 되고 분담금과 대여금 등도 이때 함께 처리하게 된다. 입주를 마치면 조합은 사업비를 모두 청산하고 해산하게 된다.

자료원:중앙일보 2008. 11. 24