중도금 지급 전이라면 계약해제 가능 - 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 2배 배상해야

집값 하락세가 두드러지면서 주택매매시장에 분쟁이 늘고 있다. 기존 아파트를 산 사람이나 새 아파트를 분양 받은 매수자들이 계약해제를 요구하는 경우가 많다.

-집값이 계속 떨어지고 있어 보름 전 맺은 아파트 매입계약을 해제하고 싶은데 어떻게 해야 하나.

“부동산 매매 계약시 계약을 해제하려면 위약금을 물어야 한다. 그러나 매매당사자 중 누가 해제를 하느냐에 따라 위약금액이 달라 지게 된다. 민법 565조는 ‘당사자가 이행 착수하기 이전에 계약금을 교부한 사람(매수인)은 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다. 여기서 이행 착수하기 이전이란 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금(중도금이 없을 경우 잔금)을 지급하기 전의 상황을 말한다.

중도금 지급후에는 매매계약 해제 불가

따라서 중도금을 지급하기 전이라면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있다. 이때 주의해야 할 것은 매도자의 경우 계약을 해제한다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야 해제 효력이 발생한다는 것이다.

매수인이 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 따라서 공탁통지가 매수자에게 도달하기 이전 매수자가 중도금을 지급해버리면 계약을 해제할 수 없다.”

-1년 전 아파트를 분양 받았는데 요즘 보니까 주변 기존 아파트값이 워낙 내려 분양계약을 해제하는 것이 좋을 것 같다. 가능한가.

“신규 아파트 분양 계약과 관련된 것도 일반적인 주택 거래 계약과 마찬가지다. 계약자가 중도금을 1회차라도 냈으면 건설회사가 합의해 주지 않는 한 계약해제는 어렵다.

건설사가 내 건 중도금 무이자 대출 등으로 중도금이 지급된 경우도 마찬가지다. 지금까지 계약자가 실제 낸 돈은 계약금뿐이고 중도금은 건설사가 알선해 금융기관에서 대출해준 돈으로 냈다 해도 법률적으로 대출받은 사람은 아파트 계약자이기 때문이다.”

-태어나서 처음으로 집을 사려하는데 계약서를 써 본 적이 없어서 불안하다. 어떤걸 챙겨야 하고 어떻게 써야 하는가.

“계약서는 2부를 작성하고, 복사본은 절대 이용하지 말아야 한다. 계약서는 오자 없이 작성하여야 하며 오자가 있을 경우 두 줄을 긋고 쌍방 모두 정정날인을 해야 한다. 조작을 방지하기 위해 매매금액은 반드시 한문, 한글로 기재하고 부동산표시란은 빠짐없이 상세히 기재한다.

기재내용이 많을 경우 별지에 적어서 쌍방이 날인한다. 일시불이나 중도금이 없을 경우 해당사항 없다고 표시해야 한다. 주소, 성명, 주민등록번호는 당사자가 자필하고 인감도장을 반드시 날인해야 한다. 대리인과 계약시는 주민등록증, 위임장, 인감증명서(집주인)를 정확히 확인하고 계약당사자가 미성년자일 경우 법정대리인 동의서를 받아야 한다. 계약서류 사이사이에 쌍방이 간인을 하고 특약사항이 있을 경우 빠짐없이 기록해야 한다.”

매도인 잔금수령 거부시 이행소송 제기

-시세보다 싸게 집을 샀는데 집을 판 사람이 마음이 바뀌었는지 잔금을 받지 않으려 한다. 어떻게 해야 하나.

“매매계약을 체결하고 계약금만 지불하였을 경우에는 매도인의 입장에서는 위약금을 매수인에게 배상하고 일방적으로 해제를 요구할 수 있다. 하지만 매매계약을 마치고 중도금까지 지불한 경우에는 매도인의 일방적인 계약해제 요구를 매수인이 받아들일 필요가 없다. 매도인이 잔금수령을 거부할 때에는 내용증명을 매도인에게 보내 잔금수령을 촉구하고 계속 수령을 거부할 때에는 법인에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행 소송을 제기하면 된다.”

-집을 판 사람이 자신의 계좌는 채무관계 때문에 문제가 있으니 다른 사람 명의의 통장으로 중도금과 잔금을 보내라고 한다. 그래도 되는가.

“부동산매매대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하게 되는데 계약금은 계약당일에, 중도금을 계약 후 15일 뒤에, 잔금은 계약 후 1개월에 하게 되는 것이 관행이다.

부동산거래에 있어서 대금을 지급할 때에는 반드시 계약서상의 계약당사자, 즉 부동산의 소유자에게 지급하여야 한다. 소유자의 대리인과 계약행위를 할 때에는 권한의 위임 여부를 확인하여야 한다. 대리인과 계약을 하였을 경우라도 부동산거래대금의 지불은 실제 소유자에게 직접 지급하는 것이 안전하다.”

부동산매매 계약서 작성시 체크포인트

구분	내용
계약 당사자의 권리의무 확인	-계약 당사자로서의 권리 유무 확인을 위해 주민등록번호와 권리자 명의 일치하는지 확인
매도자가 실수요자인지 여부 확인	-매도자가 실제 소유자인지 여부는 반드시 확인 -매도인과 소유자가 다른 경우 소유자의 인감증명서로 동일인 여부 확인된 위임장으로 정당한 대리권 유무 확인 -법인과 거래시 계약 상대방의 법인 부동산거래 권한 유무확인 (확인서류 : 법인등기부등본, 법인인감증명서 등)
매물과 등기 내용 일치 여부 확인	-소유권 관련 권리관계 확인 ⇒ 등기부등본으로 확인 -등기부등본상 소유자와 토지대장, 건축물 관리대장상의 소유자 다른 경우 등기부등본 기준 -부동산 표시, 면적, 지번 등 확인 ⇒ 지적공부 기준 -소유권 관련 권리관계 이외 면적, 지번 등이 지적공부와 등기부등본이 다를 경우 지적공부(건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 임야도 수치지적부) 기준
현장확인 필수	-매수인은 매입 희망 부동산의 해당 지번 확인 토지대장, 등기부등본, 도시계획확인원, 용도지역 확인 -토지 구입시 현장 꼼꼼히 살펴봐야

자료원:중앙일보 2008. 12. 2