개포주공 재건축 109㎡받으려면, 추가 부담금 최대 3억7천만원

서울 강남구 개포주공 1단지 42㎡를 소유한 조합원은 재건축 후 109㎡를 받기 위해서는 추가부담금 2억1000만원을 내야 하는 것으로 나타났다.

17일 개포주공 1단지 조합은 조합원의 선호 평형을 조사하는 설문조사안에서 평형설계안과 개략적인 추가부담금을 제시했다.

조합 측은 용적률 250%와 일반분양가 3.3㎡당 3000만원을 가정해 추가부담금을 계산했으며 재건축 후 조합원에게 돌아가는 면적은 각각 84㎡, 109㎡, 138㎡, 181㎡(이하 공급면적)다.

조합의 재건축 계획안에 따르면 개포주공 36㎡를 보유한 조합원은 재건축 후 109㎡로 넓혀 가기 위해서는 추가부담금을 3억7000만원 내야 하는 것으로 나타났다.

현재 36㎡ 시세가 7억원 정도이고 인근 도곡렉슬 111㎡ 기준으로 입주 후 12억5000만원 정도의 시세가 형성된다면 단순 시세차익(세금, 금융비용은 고려하지 않음)은 1억8000만원 선이 될 것으로 보인다.

42㎡는 재건축 후 109㎡를 받기 위한 추가부담금은 2억1000만원으로 나왔다.

현재 8억원 가격에 추가부담금을 고려한다면 순이익은 2억4000만원 선이 될 것으로 보인다. 49㎡는 109㎡를 받게 되면 추가부담금은 4000만원이지만 138㎡를 받는다면 3억9000만원으로 늘어난다.

현재 시세는 9억3000만원 선이기 때문에 추가부담금 3억9000만원을 내고 이미 비슷한 시세를 보이고 있는 도곡렉슬 143㎡ 기준으로 16억원의 아파트를 받는 것으로 간주한다면 순이익이 2억8000만원가량 남는 셈이다.

순이익으로 따지면 평형에 관계없이 2억원 내외 수익이 예상되지만 향후 사업기간으로 인한 금융비용과 세금이 관건이다. 조합 측은 2013년 이주가 될 것이라 예상했지만 사업기간이 장기화될 수 있고 관리처분 이후 최종 추가부담금이 더 늘어날 가능성이 있다.

권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 "관리처분 때 재건축 초과이익환수분이 정확히 매겨진다면 추가부담금이 지금 계산한 것보다 대폭 늘어나기 때문에 현재 시세에서는 높은 수익률을 기대하기 힘들다"며 "재건축된 이후 반포 신규 단지들처럼 분양가 이상으로 가격이 상승하면 장기적으로는 투자수익성이 개선될 수 있다"고 말했다.

자료원:매일경제 2011. 1. 18