미등기 새아파트 전세 계약, 집주인 꼭 확인해야 - 신규 입주 많은 고양·김포·광교서 전세 계약 주의점은

일산에 살고 있는 회사원 장용주(34)씨는 내년 2월 결혼을 앞두고 전셋집을 알아보다가 고민에 빠졌다. 최근 준공한 고양시의 전용면적 84㎡형 아파트 전세가 마음이 들지만 아직 등기가 안된 물건이기 때문이다.

 

중개업자는 집주인이 전세보증금으로 잔금을 내는 게 일반적이므로 문제없다고 권하지만 불안하다. 장씨는 “권리관계를 알 수 있는 등기부 등본을 확인할 수 없으니 전세보증금을 맡기는 게 안심이 안돼 결정을 못내리고 있다”고 말했다.

 

전셋값이 급등하면서 새 아파트 입주 물량이 많은 고양시, 김포한강신도시, 파주시, 광교신도시, 의왕시 등지의 전세물건에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이들 지역에는 주변보다 싼 새 아파트 전세가 많아 최근 서울·수도권에서 확대되고 있는 전세난을 피할 수 있는 곳으로 꼽힌다.

 

하지만 아직 대부분 미등기 상태인 물건이고 대출금 비중도 커 전세 계약을 할 때 각별히 주의해야 한다.

 

최근 고양 식사지구에서 대표적인 미등기 전세 피해 사례가 나타났다. 164㎡형 아파트 전세를 2억1000만원에 계약하고 계약금 2100만원을 보냈으나 집주인이 잠적해 버린 사건이다.

 

경찰이 확인한 결과 피해자가 계약했던 사람은 실제 집주인이 아니었다. 분양계약서를 위조해 집주인인 것처럼 속여 중개업소에 매물을 내놓았던 것. 미등기 아파트는 아직 등기부 등본이 없어 실제 주인이 누구인지 알기 어렵다는 점을 악용한 것이다.

 

분양회사 통해 집주인과 임대인 동일인인지 확인해야

 

이런 피해를 방지하려면 미등기 전세 계약을 하기 전 반드시 아파트 분양회사를 방문해 실제 소유주를 확인해야 한다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “분양사무실에서 확인한 전화번호를 통해 가능하면 집주인을 만나는 게 좋다”고 말했다.

 

집주인이 실제 소유주라면 전세보증금을 잔금 납부에 쓰고 곧바로 등기를 마치도록 해야 한다. 간혹 집주인이 보증금을 다른 곳으로 써 대금 미납부로 분양계약이 해지될 수 도 있다.

 

이 경우 분양계약자가 맺은 전세 계약이 무효가 되므로 계약서에 ‘잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건’을 명시하고 입주하기 전 분양회사에 실제 잔금을 납부했는지도 확인하는 게 좋다.

 

분양회사를 통해 대출비중과 가압류·가처분 여부를 확인하는 것도 필수다. 요즘은 전세보증금으로 잔금을 채우지 못해 근저당을 설정한 경우가 많아서다. 나비에셋 곽창석 사장은 “근저당채권액과 전세보증금을 합쳐 시세의 70% 이하면 비교적 안전하다”고 말했다.

 

주소를 미리 옮겨 주민센터에서 확정일자를 받는 게 좋다. 미등기 아파트도 역시 주택임대차보호법의 적용대상이기 때문에 확정일자를 받아두면 임차인이 나중에 경매로 넘어가는 등 문제가 생기면 우선 변제권이 생기기 때문이다. 확정일자는 실거주를 해야 효력이 있다는 것도 명심해야 한다.

 

자료원:중앙일보 2012. 11. 8