을 공실률 임대시장 교란 위험 - 오피스빌딩 공실률 '고무줄 통계' 논란

서울 강남 테헤란로의 한 대형 오피스 빌딩. 요즘 이 빌딩에는 빈 사무실이 10%가 넘는다는 게 오피스 임대전문 중개업소의 설명이다.

유럽 경제위기 등으로 국내·외 경기 침체가 주 요인으로 꼽힌다. 최근 몇 년간 서울에 대형 오피스 빌딩이 지속적으로 공급된 영향도 있다. 수요에 비해 공급이 많았다는 얘기다.

그러니 공실률이 오를 수밖에 없는 상황. 오피스 관련 정보업체가 내놓는 공실률 추이를 봐도 공실률은 꾸준히 상승하고 있다.

그런데 좀 의아하다. 공실률이 정보업체마다 제각각이고, 공실률도 현장의 목소리보다 낮은 편이다.

우선 공실률의 경우 최근 메이트플러스, 알투코리아부동산투자자문, 교보리얼코 등이 지난해 4분기 서울 오피스 공실률을 조사해 내놨다. 이들의 발표한 공실률은 4.4%~6.2%로 차이가 2%포인트 가까이 난다.

각 지역별로 들어가면 공실률 차이가 더 벌어진다. 이 같은 결과는 지역 내 표본 오피스빌딩이 제각각이기 때문이다.

업계의 한 관계자는 “모든 업체가 서울 주요 업무지역을 대상으로 조사하지만 지역 내 표본 오피스빌딩이 달라 다른 결과가 나오는 것”이라고 설명했다.

 

자료마다 공실률 제각각

실제로 어떤 업체는 연면적 3300㎡ 이상의 오피스 빌딩을 표본으로 삼는가 하면, 어떤 업체는 연면적 6000㎡ 이상 또는 10층 이상 오피스 빌딩을 조사 대상으로 삼는다. 여기에 신축 오피스 빌딩 반영 여부 등의 변수도 있다.

그래서 한때 이들 업체들이 통일된 기준을 마련하려고도 했지만 각 업체마다 이해관계가 달라 잘 안됐다. 기준이 다르니 공실률 등에서 차이를 보이는 것은 어쩔 수 없다고 치자.

그렇다면 각각의 기준에서 공실률은 제대로 반영되는 걸까.

임대업계는 보통 오피스 공실률이 5% 미만이면 크게 문제될 게 없다고 설명한다. 기업들의 이사 등으로 자연발생적으로 생기는 공실률을 보통 5% 수준으로 보는 것이다. 그런데 최근 내놓은 업체들의 공실률 평균은 5% 정도다.

자연발생적으로 늘 생기는 공실률 수준으로 크게 걱정하지 않아도 되는 수준이다.

그런데 통계 자료를 낸 업체들은 걱정이 태산이다. 경기침체로 인해 2008년 세계 금융위기 이후 가장 높은 공실률이라고 입을 모은다.

실제로 현장에서도 걱정하는 목소리가 들린다. 서울 강남권은 물론 광화문·여의도 등지의 오피스 빌딩 밀집 지역에서는 오랫동안 임차인을 못구하고 있는 오피스 빌딩이 적지 않다. 실제 공실률은 6~8% 이상된다는 것이다.

업계 “현실 반영 쉽지 않아”

현장에서 느끼는 공실률과 통계상 공실률이 이처럼 큰 차이를 보이는 이유는 뭘까.
공실률 산정 때 공실이 거의 없는 기업 사옥을 포함하기 때문이다. 한 외국계 투자자문업체 관계자는 “순수 임대 오피스 빌딩만으로 공실률을 산정하면 정확한 통계가 되겠지만 시장에 미치는 영향 등을 고려해 기업 사옥을 포함할 수밖에 없다”고 말한다.

공실이 거의 없는 기업 사옥을 조사 대상에 넣어 공실률이 낮아지는 것이다. 업계의 한 관계자는 “기업이 사옥으로 사용하는 오피스를 빼고 공실률을 따지면 공실률이 10% 이상될 것”이라고 말했다.

이런 상황에서 누가 잘했고 못했고를 따지는 건 의미가 없다. 차이가 나도 너무 나는 통계가 오피스 시장을 교란할 수 있다는 게 문제다. 그나마 시장이 좋으면 괜찮다.

그런데 지금 서울 오피스 시장은 그다지 낙관적이지 않다. 3~4년 초고층 빌딩 개발 바람이 불면서 입주를 앞둔 대형 오피스 빌딩이 적지 않다. 전문가들은 이 같은 대형 빌딩의 입주가 본격화하면 주택시장처럼 오피스 시장도 침체할 수 있다고 우려한다.

주택시장에서 수급 예측이 중요하 듯 오피스 시장 역시 마찬가지다. 지금이라도 기준을 명확히하고 현실을 담을 수 있는 수치를 보여줘야 한다.

그래야 수급 예측 통한 공급 조절 등이 가능할 테니 말이다.

자료원:중앙일보 2013. 1. 23