양도세 면제 혜택 '1가구1주택' 기준은?…보유기간 3년 미만으로 통일 - 오피스텔은 등기부등본상 주택 수에서 제외, 전용면적은 '건축대상' 확인해야

서울 강남에 있는 오피스텔 3채와 아파트 한 채를 소유하고 있는 김주영씨(58·주택임대업). 퇴직 후 임대사업자로 변신한 그는 오피스텔을 두어 채 더 사들여 사업을 확대할 계획이다. 하지만 자금이 문제다. 고심 끝에 김씨는 살고 있던 송파구 풍납동 아파트(전용면적 84㎡·시세 5억원)를 팔기로 했다. 그런데 집값은 3년 전 매입 당시보다 떨어졌고, 매수문의도 거의 없어 걱정이 이만저만이 아니었다.

그러던 찰나 매매를 쉽게 할 수 있는 절호의 기회가 왔다. 바로 '4·1 부동산대책'이 그것이다. 정부는 올해 안에 1가구1주택자가 소유한 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 집(2년 이상 보유)을 살 경우 양도소득세를 5년간 면제해주기로 했다. 생애 최초 주택 구입자가 1가구1주택자의 6억원 이하 주택을 살 경우는 취득세도 면제받게 된다.

그러나 '1가구1주택' 개념이 애매하고 복잡한 데다 확인하기도 쉽지 않다는 지적이 제기되자 정부는 그 기준을 '등기부등본'상 주택으로 통일시키기로 했다.

오피스텔의 경우 건축법을 토대로 하는 등기부등본상 주택에 해당하지 않는다. 김씨처럼 오피스텔을 여러 채 보유하고 있더라도 아파트가 한 채라면 이 아파트는 양도세 및 취득세 면제 대상에 해당되는 것이다.

 

기획재정부 재산세제과 관계자는 "1가구1주택자 선별이 어렵다는 지적에 따라 모든 기준을 등기부등본상 주택으로 한정키로 했다"며 "오피스텔은 건축법상 주택이 아니고, 등기에도 업무시설로 돼 있는 만큼 여러 채를 보유해도 주택에 해당하지 않는다"고 말했다.

이는 주거용 오피스텔을 양도세 면제 대상 주택에서 제외하기로 한 당초 방침과의 형평성을 고려한 판단으로 분석된다. 재정부는 국토해양부와 국회 기획재정위원회가 요구하고 있는 '주거용 오피스텔 양도세 5년 면제 대상 포함'에 대해 현실적으로 어렵다는 입장을 견지하고 있다.

정부는 또 일시적 2주택자 기준이 한 채는 매입한 지 3년이 넘지 않은 주택이란 점을 감안해 모든 기준을 여기에 맞추기로 했다.

소득세법 시행령에는 각자 집을 한 채씩 가지고 있던 남녀가 혼인으로 인해 1가구2주택이 된 경우 결혼한 날(혼인신고일)로부터 5년 안에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세하도록 규정돼 있다. 마찬가지로 집을 한 채 가진 자녀가 집을 한 채 가진 60세 이상의 부모를 봉양하게 된 경우 같이 살게 된 날(전입신고일)부터 5년 안에 먼저 파는 주택은 양도세 비과세 대상이다.

하지만 정부는 이번 양도세 면제 대상 주택을 소득세법이 아니라 등기상 매입 시기가 3년(양도일 기준)이 안된 경우에만 일시적 2주택자로 취급하기로 했다.

예를 들어 각각 집을 한 채씩 가진 남녀가 2010년 3월 결혼해 2주택자가 됐다 하더라도 소득세법상 2015년 3월까지만 집 한 채를 팔면 그 집은 양도세를 적용받지 않는다. 하지만 이 부부가 보유한 주택은 모두 매입한 지 3년이 지났으므로 양도세 5년 면제 대상은 되지 않는다. 누군가 이 부부가 보유한 주택을 올해 살 경우 5년 안에 양도세를 면제받을 수 없다는 얘기다.

재정부 관계자는 "1가구1주택 확인절차를 간소화하기 위해 주택이 두 채라 해도 등기상 매입 기준을 3년으로 일원화시키기로 했다"고 말했다.

반면 전용면적 '85㎡ 이하'라는 면적 기준은 등기부등본이 아닌 건축대장에 나와 있는 전용면적을 토대로 삼기로 했다. 또 6억원이란 가격기준은 시세가 아닌 실거래가다.

한편 정부는 양도세 감면혜택을 받을 수 있는 '1가구1주택자' 매물 임시확인서를 발급해주기로 했다. 집주인이 시·군·구청에 문의하면 국토부가 1가구1주택 여부를 확인한 뒤 지자체가 최종 임시확인서를 발급하게 된다.

 

자료원:아주경제 2013. 4. 25