[부동산 경매ABC]농사 안 짓는 땅이 ‘농지’…대법원 판결 왜?

# A씨는 경매를 통해 토지 물건 하나를 낙찰받았다. 이 물건은 공부상 전(田)으로 표기돼 있었지만 실제로는 다른 용도로 사용 중이었다. 이 다른 용도는 구체적으로 언급되지 않았으나 땅을 덮었거나 다른 축조물을 세워 농지로의 복귀가 불가능한 정도는 아니었던 것으로 추정된다.

그러나 이 토지 경매를 진행한 법원은 A씨에게 매각을 불허했다. 농지취득자격증명원을 제출하지 않았기 때문이다. A씨는 해당 토지가 공부상 전(田)으로 표기돼 있었지만 전으로 사용하지 않고 있어 ‘농지’가 아니라고 봤고 이에 농취증을 내지 않았다고 주장했지만 받아들여지지 않았다.

A씨는 억울한 마음에 항고에 이어 재항고했지만, 대법원도 A씨의 주장을 받아들이지 않았다. 이 과정에서 A씨가 뒤늦게나마 농취증을 제출했지만 소용이 없었다.

대법원은 “토지가 농지법상 ‘농지’인지의 여부는 공부상 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 한다”며 “공부상 지목이 전인 토지의 경우 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지에 해당한다”고 판결했다.

대법원은 또 A씨가 뒤늦게 제출한 농취증에 대해서도 “재항고심은 법률심으로 사후심에 해당하는 만큼 재항고 도중에 제출된 농취증은 재항고심의 고려사유가 될 수 없다”고 결론냈다.

이 판례가 시사하는 것은 ‘공부상 지목이나 현재 이용상황과 상관없이 농지로서의 회복이 용이하다면 농지로 봐야 한다’는 것이다. 즉 ‘전’이나 ‘답’인 토지가 다른 용도로 사용되고 있어도 본래 용도로의 원상복귀에 큰 문제가 없어 보이면 일단 농취증을 준비해야 손해를 보지 않을 수 있다는 뜻이다.

특히 전이나 답 등의 농지가 주택부지로의 농지전용허가가 떨어졌거나 야영지로 사용되고 있는 상황일지라도 견고한 축조물이 있다거나 터파기작업 등으로 현상이 크게 변동되지 않은 이상 여전히 농지로 간주된다는 점에서 시사하는 바가 크다.

더구나 전용허가가 떨어진 것 자체만으로 농지가 그 성질을 상실했다고 보기도 어렵다는 판례가 이미 따로 존재하고 있다. 미리 물건 조사를 열심히 진행해 전용허가가 떨어졌다는 사실을 알아낸 노련한 입찰자라도 이같은 사실을 모르고 함정에 빠질 수 있으므로 특히 주의가 요구된다.

그렇다면 전이나 답 등의 용도가 아닌 토지에 경작행위가 이뤄지고 있을 땐 어떻게 판단해야 할까. 일단 이번 판례와 농지법을 놓고 해석해보면 이 역시 ‘농지’로 봐야할 것으로 판단된다.

‘농지’는 농지법에서 규정하는 개념인데 농지법 제2조에서는 농지에 대해 ‘법적 지목(지목)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지’라고 규정하고 있다. 즉 실제 농작물이 심어져 있다면 일단 ‘농지’로 간주하는 것이 속 편하다는 것이다.

 

자료원:경제투데이 2013. 7. 8