[부동산 경매ABC]임차인과 전세권자의 배당요구, 같이 해도 될까?

임차인의 배당요구 유무는 입찰자의 입찰여부를 결정하는 데 있어 상당히 영향을 미치는 중차대한 사안 중 하나이다.

특히 선순위 대항력 있는 임차인의 경우 그 임차인이 배당을 받지 못한 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 더욱 그렇다.

그런데 간혹 임차인으로서의 지위를 갖고 있으면서 전세권자로서의 지위를 겸하는 임차인도 있다. 이러한 임차인의 경우 배당요구는 둘 중 하나의 지위만을 갖고 있는 임차인의 배당요구와는 다른 세심한 주의가 필요하다.

일례로 지난 2012년 12월26일 광주광역시 동구 산수동에 소재한 다세대 45.8㎡가 경매(사건번호 2012타경6439)에 부쳐진 사례를 살펴보자.

최초감정가 5130만원에서 3회 유찰이 돼 최저경매가 2298만2000원으로 떨어진 상태에서 2811만1000원에 낙찰이 됐으나 낙찰자는 대금납부기한 내 대금을 납부하지 않았다. 보증금 규모가 크지 않았지만 그 보증금(약 230만원)을 몰수당했음은 물론이다. 이후에도 이 물건은 수차례 유찰을 거듭했다.

이유가 뭘까. 임대차관계와 등기부등본상의 권리관계를 살펴보니 그 이유가 짐작될 것이다.

먼저 권리관계를 보면 전세권(2007.10.10)이 선순위로 설정돼 있고 말소기준권리가 되는 근저당(2008.02.15, OO저축은행)이 다음 순위로 설정돼 있다.

임대차관계는 선순위 전세권자인 N씨가 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 전입(2008.04.28, 보증금 4200만원)되었으며, 확정일자도 받았고 배당요구종기 내에 배당요구도 했다. N씨는 임차인으로서는 후순위, 전세권자로서는 선순위 지위를 겸하고 있는 셈이다.

이 사례에서 임차인 N씨는 보증금을 전액 배당받을 수 있을까. 결론적으로 그렇지 못하다. N씨는 임차인의 지위에서 배당요구를 했지만 전세권자로서의 지위에서 배당요구를 하지는 않았기 때문이다.

따라서 N씨는 임차인으로서의 지위에서만 배당을 받을 수 있으나 말소기준권리인 B저축은행의 최초근저당보다 후순위 임차인으로서 배당순위도 B저축은행에 밀리게 돼 B저축은행이 배당을 받고 나면 N씨에게 배당될 금액은 전혀 없다.

N씨가 후순위 임차인이기 때문에 낙찰자는 N씨의 보증금 4200만원을 떠안지 않아도 된다. 하지만 문제는 N씨가 선순위 전세권자의 지위를 겸하고 있다는 점이다. 선순위 전세권은 배당요구를 해야 말소되는 것으로 민사집행법 제91조 제4항에 엄연히 명시돼 있다.

낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않더라도 배당요구 하지 않은 전세권은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 결국 낙찰자는 임차인 보증금 4200만원을 인수할 수밖에 없게 된다. 이런 이유로 이 물건은 낙찰 후 대금미납에 이르게 됐고, 재경매에 부쳐진 이후에도 유찰을 거듭하고 있는 것이다.

이 사례는 임차인과 전세권자의 배당요구를 각각 별개로 취급하는 데서 불거진 문제다.

예비 입찰자들은 향후 경매에 나설 때, 입찰자로서 임차인이 전세권자와 임차인으로서의 지위를 겸했을 때, 그 중 하나 또는 두 개의 지위에서 선순위에 해당되는 경우 그 선순위 지위에서 배당요구를 했는지를 명확히 따져봐야 할 것이다.

 

자료원:경제투데이 2013. 7. 1