재건축 시공사 "미분양 책임 안질래" - 불황탓 조합이 떠안는 `도급제` 확산…고덕주공 이어 과천주공도

"시공사들이 거들떠보지도 않는 지분제를 고집하느니 도급제로 빨리 사업하는 게 낫죠." 경기 과천시 일대 재건축 단지 중 처음으로 `도급제`를 택한 곳이 나왔다. 지난달 17일 조합설립인가를 받고 사업에 박차를 가하고 있는 별양동 3 일대 과천주공7-2단지다.

 

14일 과천주공7-2단지 재건축 조합은 지난 7일 대의원회의를 열어 사업 방식을 도급제로 결정하고 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다고 밝혔다. 다음달 26일 시공사 선정총회를 개최하고 내년 관리처분신청까지 마쳐 2014년까지 적용되는 초과이익 환수 면제 혜택을 받는 게 목표다.

 

신축 가구 수가 514가구에 불과해 대형 건설사들의 관심이 적었지만 도급제 사업 방식이 확정되면서 현대건설과 삼성물산, 대우건설 굵직한 건설사들이 적극적인 입질을 시작했다고 조합 측은 밝혔다.

 

최근 `지분제`를 포기하고 `도급제` 사업을 추진하는 재건축 단지가 늘고 있다. 도급제는 조합이 주체가 돼 재건축 사업을 진행하면서 늘어나는 건축비, 미분양 등의 책임을 직접 지는 대신 일반분양에서 생긴 수익을 모두 조합원에게 나눠준다.

 

과천주공7-2단지 외에도 지난 7월 삼수 끝에 시공사 선정에 성공한 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지가 대표적인 사례다. 고덕주공2단지는 총사업비 1조2000억원, 신축 가구 수 4103가구 규모로 수도권 재건축 `최대어`로 주목받던 사업지다. 하지만 높은 무상지분율과 미분양 리스크를 시공사가 지는 지분제 방식에 건설사들이 참여를 꺼리며 시공사 선정에 두 차례나 실패했다.

 

서울 반포동 신반포1차 아파트와 전북 전주시 우아주공1단지도 확정지분제로 시공사 선정에 계속 실패하다가 올해 사업 방식을 도급제로 바꿨다.

 

이처럼 도급제가 재건축 사업 방식의 대세로 떠오른 것은 부동산 경기 침체로 시공사들이 미분양 책임 없이 공사 도급비만 받아 가는 방식을 선호하기 때문이다. 건설사들이 지분제 사업에 거의 관심을 보이지 않고 있어 빠른 사업 추진을 위해선 계약 방식을 바꾸는 게 불가피한 상황이다.

 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "조합도 사업을 오래 끌면 비용이 늘어나므로 할 수 없이 도급제 방식으로 시공사를 선정하는 곳이 늘어날 것"이라고 말했다.

 

도급제 : 건설사가 재건축 시공만 책임지는 방식. 진행 속도가 빠른 반면 설계 변경이나 미분양 발생 때 조합원 부담이 커질 수 있다.

 

지분제 : 시공사가 분양까지 책임지는 방식. 잘되면 분양수익 등을 시공사가 챙길 수 있지만 경기가 나쁠 땐 미분양 부담을 떠안아야 한다.

 

■ <용어설명>

 

▷ 도급제 : 건설사가 재건축 시공만 책임지는 방식. 진행 속도가 빠른 반면 설계 변경이나 미분양 발생 때 조합원 부담이 커질 수 있다.

 

▷ 지분제 : 시공사가 분양까지 책임지는 방식. 잘되면 분양수익 등을 시공사가 챙길 수 있지만 경기가 나쁠 땐 미분양 부담을 떠안아야 한다.

  

자료원:매일경제 2013. 8. 16