외국계 투자자 떠난다는데…빌딩 투자 괜찮나 - 외국계 투자자 움직임에 동요할 필요 없어

국제통화기금(IMF) 관리를 받던 시절 국내 기업들이 구조조정을 겪으면서 기업경영에 상당한 어려움을 겪었다.

 

외국계투자자들은 공실율이 낮고 접근이 용이하며 규모가 큰 빌딩을 주요 매입대상으로 삼아 우리나라 부동산시장에 본격적으로 진입하게 되는 계기를 마련했다.

 

IMF 직후 국내 부동산에 투자하여 고수익을 실현한 외국계투자자는 골드만삭스, 론스타, 리만브러더스 등을 비롯해 2003년 전후까지 맥쿼리, 프라메리카, 라살 등이었고 당시 연 15% 이상의 고수익을 올릴 수 있는 투자환경이 형성됐다.

 

그러나 2003년 이후가 되면서부터 국내 선발투자업체가 후발 외국계투자자와 함께 활동하기 시작하였으며 시장수익율도 연 10% 내외로 초과수익분이 상당부분 축소되고 수익율도 하향안정화가 진행되기 시작했다.

 

국내 부동산시장이 해외 자본시장에 전면 개방되면서 그동안 경험하지 못했던 매매사례가 생겨났다. 이로 인해 외국계투자자들의 국내 진입에 대한 긍정적 시각과 부정적 시각이 공존하는 상황이 발생했다.

 

특히 한동안 논란의 중심에 있었던 론스타의 스타타워 법인세 소송에서 보듯이 1000억원(2001년)에 매입하여 불과 3년만에 3510억원에 매각하면서 매매차익으로 2500억원 이상 수익을 얻은 것은 외국계투자자라는 이유로 특혜를 준 것이 아니냐는 의구심을 불러 일으키는 계기가 되기도 했다.

 

그러나 결론적으로 본다면 우리나라에 선도적으로 진입한 외국계투자자는 우리나라 부동산시장을 세계 유수의 부동산 투자상품중 하나로 인식하였고 IMF 시기에 시의적절하게 국내시장에 진입하였다.   

 

그 결과 하이 리스크 - 하이 리턴(High Risk - High Return)이라는 투자성과를 얻은 것으로 인정해야 할 것이다.

 

이후 2008년 리먼브러더스 사태로 인한 금융위기를 한 차례 더 겪으면서 국내 부동산시장은 간접투자자본이 활성화되는 계기를 맞이한다. 현재 간접투자상품은 지속적으로 발전하고 있으며 이제는 외국계 투자자본과 경쟁할 수 있을 만큼 성장했다는 평을 받는다.

 

이런 사실은 2007년 이후 2013년까지 최근 7년 동안 서울시 주요 오피스 밀집지역에 위치한 대형빌딩을 대상으로 거래패턴을 조사한 결과 외국계투자자의 투자비율이 큰폭으로 줄어든 반면 국내 투자자들의 투자비중이 크게 증가한 것으로 유추해 볼 수 있다.

 

    

 

 

시장 선도하는 국내 슈퍼 리치 움직여

 

이는 국내 부동산시장의 투자환경이 악화되었다기보다는 외국계 투자자와 국내투자자 간의 투자대상의 기준이 다르기 때문으로 보인다. 

 

즉, 외국계 투자자는 우리나라를 포함하여 전세계 국가를 대상으로 투자대상을 평가하는 반면 국내투자자는 투자대상을 국내 부동산시장에 국한하기 때문에 나타나는 현상이다.

 

우리나라는 이미 선진국으로 평가받을 만큼 경제환경이 성장단계에서 성숙단계로 진입했다. 이에 따라 시장금리는 하향안정화 추세가 이어지면서 부동산에 대한 투자수익율이 예전에 비해 많이 낮아졌으며 이로 인해 외국계투자자가 우리나라에서 초과수익을 얻을 기회가 그만큼 줄어들었다.

 

따라서 국내 부동산시장에 투자하던 외국계투자자들은 브릭스(BRICS)와 같이 새롭게 부상하고 있는 경제개발도상국으로 발길을 돌리고 있고, 그 빈자리를 국내투자자들이 자리매김하고 있다고 보아야 할 것이다.

 

결론적으로 투자대상을 평가함에 있어 세계를 대상으로 하는 투자자본이라면 우리나라를 포함하여 전 세계의 부동산시장을 비교하여 투자여부를 결정하여야 하지만 투자대상을 국내 상품으로 국한한다면 외국계투자자의 이탈여부를 투자대상 결정요인에 중요한 변수로 고려할 필요는 없을 것이다.

    

 

 

즉, 의사결정에 유효한 비교대상으로 국내 시장금리와 주식 투자수익율, 부동산 투자수익율, 기타자산 투자수익율 정도로만 국한한다면 개개인의 투자상품 결정이 어렵지는 않을 것이다.

 

실제로 지난해 말부터 금융기관에 거액을 유치한 수퍼리치들의 움직임이 심상치 않다. 수퍼리치들은 일반인보다 투자정보에 민감하고 정보에 대한 취득이 용이하기 때문에 시장을 선도하고 있다.

 

이들의 움직임을 관찰해볼 때 부동산에 관심이 있는 사람이라면 지금부터라도 부동산 투자에 대해 시각을 넓히고 더 많은 관심을 가져야 할 때라고 보여진다.

 

자료원:중앙일보 2014. 5. 22