공급이 급증하면서 속앓이를 하고 있는 오피스텔 시장. 정부의 소형 주거시설 확대 방침에 따라 2~3년 전부터 분양이 급증하면서 최근 들어 임대수익률 하락 등으로 고전을 면치 못하고 있다.
오피스텔도 오피스텔이지만 도시형생활주택 등 소형 주거시설 자체가 급증한 탓이다. 그러다 보니 공실이 늘면서 미분양 물량이 쌓이고 있다. 신규 분양 물량은 급격히 줄고 있다.
상황이 이렇다 보니 최근 오피스텔 분양시장엔 ‘업무용’을 강조하는 오피스텔이 늘고 있다. 지금까지는 대개 ‘주거용’임을 강조해 왔는데, 소형 주거시설이 급증하면서 분양이 잘 안되자 ‘업무용’이라는 점을 강조하는 것이다.
관련법상 오피스텔은 업무용
그런데 결론적으로 오피스텔은 ‘업무용’이나 ‘주거용’이라는 개념 자체가 없다. 소형 주거시설 확대라는 정부 정책에 맞춰 임의적으로 ‘주거용’이라는 말을 만든 것 뿐이다.
오피스텔은 건축법상 명백히 ‘업무용’ 시설이다. 직원 수가 1~3인 정도인 작은 회사들을 겨냥한 업무용 시설인 것이다. 일반 오피스와 다른 점은 각 실 내에 주방이나 화장실을 들일 수 있다는 점이다.
방과 주방, 화장실이 있고 바닥 난방도 가능하니 사실상 주택과 큰 차이는 없다. 그래서 주거용으로 쓰기도 하고, 실제로 시장에선 소형 주거시설로 보기도 한다.
그렇다면 오피스텔을 분양 받아 주거용(실제 주거용으로 쓰는 경우)으로 임대하는 것과 업무용으로 임대하는 경우 임대수익률이 달라질 수 있을까? 정답은 주변 임대수요에 따라 달라진다는 것이다.
주거용으로 한다고 해서 임대수익률이 좋거나 나쁜 것도, 업무용으로 임대한다고 수익률이 좋은 것도 아니다. 오피스텔의 임대 수익률은 입지여건과 주변 배후 임대수요에 따라 달라지는 것이다.
용도에 따라 세금 차이는 커
다만 세금의 차이는 있다. 주거용이든 업무용이든 임대 수입이 똑같다면 당연히 지출(세금 등)이 덜한 쪽이 유리하다. 우선 신규 분양 오피스텔을 업무용으로 신고(일반 임대사업자)하면 건물가액의 10%인 부가가치세를 환급 받을 수 있다.
취득세는 사업자등록을 하지 않는 경우와 마찬가지로 분양가의 4.6%를 내야 한다. 재산세는 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다.
종합부동산세의 경우 비과세 대상이지만 주거용으로 사용한 사실이 발각되면 과세대상이 될 수 있다. 주거용으로 쓴다면 부가가치세는 환급 받을 수 없지만 취득세가 면제되거나 감면된다. 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 신규 분양 오피스텔만 해당된다.
재산세도 면제되거나 감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고, 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 임대소득은 업무용이나 주거용 모두 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야 한다.
세금의 차이는 있지만 결국 단순히 업무용이라고 해서, 혹은 주거용이라고 해서 임대수익률이 더 높다, 낮다고 단정할 수 없는 것이다. 전문가들은 “기본적으로 오피스텔 투자는 주변 배후 임대수요에 의해 결정된다”며 “주거용으로 임대할 지, 업무용으로 임대할 지는 투자자 본인의 부동산 소유 현황 등을 따져 결정할 문제”라고 말했다.
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▲ 오피스텔은 관련법상 업무용으로 주거용으로 쓰는 것도 가능하다. 사진은 세종시에서 인기리에 분양된 한 오피스텔 견본주택.
자료원:중앙일보 2014. 7. 15