조합-시공사 한발씩 양보…투명한 검증 뒤따라야 - 분담금 덫에 걸린 재건축ㆍ재개발 (下) / 분담금 갈등 `근본적 차단` 어떻게

서울 성북구 돈암5구역을 재개발한 `길음역 금호어울림`은 분담금 폭탄을 원만히 해결하고 일반분양까지 마친 단지다. 이 단지는 5개월간 공사가 중단되는 등 갈등이 극심했다. 그러나 시공사와 조합이 사업이 지연될수록 위기가 더 커진다는 데 의견을 같이하고 한발씩 양보했다. 이 같은 노력 덕분에 지난 5월 일반분양에서 평균 2.23대1의 경쟁률로 전 가구가 순위 내 마감했다.

 

추가 분담금 문제를 해결하고 사업을 마친 사업장은 크게 세 가지 특징을 보인다. △시공사와 조합이 조금씩 양보하거나 △입지 등이 워낙 좋아 프리미엄으로 분담금을 상쇄하고 △발상의 전환을 통해 분담금 갈등을 원천 차단한 것이다.

 

2012년 일반분양 2000여 가구를 포함해 3160가구 대단지를 모두 판매한 부산 만덕 주공아파트 재건축(현 부산 백양산 동문굿모닝힐)은 발상의 전환이 돋보인다.

 

한 대형 건설사가 10년을 질질 끈 끝에 시공사 계약을 해지하고 빠진 자리를 중견 건설사인 동문건설이 들어갔다. 동문건설은 조합에서 조합원 분담금을 기반으로 일반분양가를 정하는 통상적인 방식 대신 현실 가능한 일반분양가를 정한 뒤 조합원 분양가와 무상지분율(비례율)을 정했다. 조합은 무상지분율을 양보해 분담금 인상을 받아들였고, 대신 동문건설은 공사비를 크게 양보했다.

 

서울시는 2011년 6월부터 재건축ㆍ재개발 추가 분담금 사전 공개를 의무화하고 있지만 사업 기간 중 분담금이 급격히 증가하는 경우 사실상 속수무책이다.

 

실제 각 조합이 입력하는 설계비 공사비 보상비 외주용역비 등 50여 개 데이터를 바탕으로 조합원별로 분담금이 산출되지만 조합 설립 단계에서 제시되는 분담금과 분양 신청 단계, 관리 처분 단계에서 제시되는 분담금에 적지 않은 차이가 발생하는 것으로 알려졌다.

      

서울시도 추정 분담금이 물가상승률과 금융비용, 이자 부담 등을 감안하지 않기 때문에 실제 분담금과 괴리가 있다는 사실을 인정하고 있다. 게다가 추정 분담금은 `분양률 100%`를 전제로 산출되는데 실제 올해 강남과 강동에 분양한 재건축 단지에서 상당수 미분양이 발생하고 있다.

 

전문가들은 추가 분담금 폭탄을 막기 위해서는 재건축ㆍ재개발 사업의 추정 분담금 검증제도를 적극 추진해야 한다고 강조한다.

 

자료원:매일경제 2014. 8. 12