추가 분담금→사업지연→미분양 악순환…조합원들 "억대 더 낼판" - 분담금 덫에 걸린 재건축·재개발 (上) / 사업 난항 겪는 재건축단지들

 

"일반 분양만 하면 추가분담금 걱정은 하지 않아도 될 줄 알았더니 이게 웬 날벼락인가요."(강동구 고덕시영 조합원 C씨)

지난 5월 일반 분양을 실시한 고덕시영(현재 고덕 래미안힐스테이트) 아파트 조합원들은 요즘 밤잠을 설친다. 고덕시영 조합원들이 재건축에 나선 것이 2002년. 12년 만인 지난 4월 일반 분양에 나섰지만 서울시에 따르면 지난 6월 기준 1000가구 넘는 일반 분양 물량 중 900가구(6월 말 기준) 이상이 미분양 상태다.

 

고덕시영 재건축은 건설사와 도급제로 계약을 했기 때문에 미분양에 따른 금융 비용은 고스란히 조합원 부담으로 돌아간다. 한마디로 아파트 준공 후 입주 이전에 조합원들은 추가분담금을 또 물 수 있다는 얘기다.

 

◆ 추가분담금 요구 `도미노`

 

`강동구=강남4구`라는 꿈을 안고 고덕시영 아파트 단지 조합원들이 삼성물산ㆍ현대건설과 재건축 가계약을 맺은 게 10년도 훨씬 더 된 2002년 일이다. 소송과 계획안 변경으로 사업이 지연되는 사이 공사비는 대폭 증가했다. 가계약 당시 3.3㎡당 240만원이었던 공사비는 2011년 본계약 시 376만4000원으로 급등했고 지난해 말 마지막 관리처분변경총회에서 398만9000원으로 껑충 뛰었다.

 

그사이 주택 경기는 급격히 침체되면서 재건축 예상 수익도 대폭 급감했다. 2011년 관리처분총회 당시 2400만원대를 가정했던 일반 분양가는 지난 4월에는 1950만원 선으로 낮아졌다. 하지만 이마저도 주변 시세 대비 비싸다는 이유로 `90% 미분양`이란 유례없는 사태로 이어졌다.

 

문제는 고덕 래미안힐스테이트 미분양 사태가 재건축을 추진하는 다른 지역 조합원들에게도 결코 `남의 일`이 아니라는 점이다.

 

강남 개포시영과 개포주공1ㆍ2ㆍ3단지 등은 최근 추가분담금 폭탄 이슈가 불거지긴 했지만 5층 이하 저층 단지여서 용적률 등을 감안할 때 그나마 수익성이 좋기로 이름난 대표적인 재건축 단지들이다. 하지만 강남 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지, 압구정 한양 현대아파트 등 재건축 단지들은 중층 아파트여서 저층인 개포지구보다 수익성을 높이기 어려운 구조다. 이들은 이제 시작 단계인 추진위 또는 조합 설립에서 헤매고 있어 투자 기간을 최소한 5년 넘게 길게 잡아야 한다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "분담금 증가와 조합원 갈등으로 인한 사업지연, 또 미분양 발생이 번갈아 터지는 `악순환` 고리가 몇 군데에서만 더 발생해도 강남 재건축에 대한 투자 기피 현상이 급속히 확산될 것"이라고 말했다.

 

 

   

    

 

◆ 낡은 규제가 재건축 막아

 

재건축 투자 수익성이 갈수록 하락하는 이유는 단적으로 집값 자체가 하락했기 때문이다. 반면 공사비 등 사업비 부담은 조합 설립 때와 비교해 부담이 점점 커지고 있다. 개포주공2단지는 조합설립인가와 조합원 분양신청 때를 비교했을 때 1년 만에 사업비가 총 1295억원 증가했다.

 

기반시설비용 등은 재건축에 따른 인구 증가 효과 등을 고려해 부담하는 게 당연하다고 볼 수 있다. 그러나 노무현정부 시절 부동산 투기 억제를 위해 강화해 놓은 임대주택 의무 건립 등 각종 규제는 여전히 서슬 퍼렇게 살아 있다.

 

부동산 가격 폭등기에서 안정기로 들어선 현시점에서 과거 낡은 규제들로 인해 재건축 수익성이 크게 나빠지고 있는 만큼 정부가 개발이익 환수에 대해 탄력적인 자세를 유지할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.

 

실제 올 1월 지자체 권한에 따라 이 같은 임대주택 확보 없이도 재건축 용적률을 법적 상한까지 높일 수 있는 `도시ㆍ주거환경정비법 개정안`이 통과됐다.

 

그러나 임의선택 조항이어서 서울시는 적용할 생각조차 하지 않고 있다.

 

이승주 서경대 교수는 "정비사업과 관련된 이해당사자 중 가장 많은 이익을 가져가는 주체가 공공"이라며 "사업 시행에 들어가는 조합 측 노력과 희생 부분을 고려할 때 공공만 과도한 이익을 가져가는 것은 공정하지 않다"고 평가했다. 재건축 사업을 통한 임대주택 확보가 꾸준히 진행되려면 결국 지자체도 주택경기 호황기 시절 수준과 같은 개발이익 환수 패러다임을 바꿔야 서로 `윈윈`할 수 있다.

 

자료원:매일경제 2014. 8. 12