낙찰 받아놓고 후회하지 않으려면…3가지를 기억하세요

아이러니하게도 경매에서 제일 쉬운 것은 낙찰받는 것이다. 그냥 높게 지르면 되기 때문이다. 하지만 중요한 것은 낙찰이 아니다. 경매의 궁극적 목표는 향후 매각을 통한 이익 실현 혹은 높은 임대 수익이다. 경험을 쌓는다는 생각으로 섣불리 접근했다가는 낭패를 보기 십상이다.

◆ 조바심으로 인한 고가 낙찰을 피하라

법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 2017년 1년간 수도권 주거용 아파트 경쟁률은 약 9대1이다. 9명이 입찰하면 그중 1명만 낙찰을 받고 8명은 패찰한다는 뜻이다. 패찰이란 입찰을 했지만 낙찰받지 못한 것을 의미한다. 거듭된 패찰은 조바심을 낳고, 조바심은 그동안의 보상심리로 오기가 생겨 입찰 금액을 지르는 이유가 된다. 낙찰에 대한 욕심으로 본인이 원래 적으려고 했던 입찰 금액보다 당일 법원 분위기에 휩쓸려 금액을 더 높게 적는 사례도 수두룩하다. 주식, 펀드 등은 본인 의지로 언제든지 원하면 시작할 수 있다. 금융지식이 조금 부족하더라도 은행 창구나 전화, 인터넷 등을 통해 원하는 주식과 펀드를 쉽게 살 수 있다.

반면 경매는 다르다. 낙찰이 되지 않으면 매입할 수 없기에 낙찰받기 위해 무리한 가격 베팅을 하는 오류를 범할 수 있다. 반복되는 패찰로 인한 조바심으로 오기가 생기면 초심으로 돌아가 경매의 진정한 목적이 무엇인지 다시금 생각해봐야 한다. 또한 경매 재테크를 위해 들인 손품·발품 시간이 모두 부동산의 기본기가 되어서 더 큰 수익을 가져다주는 기반이 되는 것이라 생각하고 원칙과 소신 있는 응찰 자세가 필요하다.

◆ 계획성 있는 자금 운용 계획을 세워라

경매 재테크를 시작하기에 앞서 본인 자금 운용 계획을 철저하게 따져보아야 한다. 막상 낙찰받고 나서야 부랴부랴 잔금 계획을 구상하는 낙찰자가 종종 있다. 지금처럼 정부가 온갖 부동산 대출 규제를 조이는 시기에는 촘촘한 자금 계획이 필요하다. 임차인이나 소유자에게 이사비를 예상보다 더 많이 줘야 할 때도 있고 강제집행까지 가게 되면 짐 보관비 등 애초 계획했던 것보다 더 많은 비용이 지출될 수 있기 때문이다. 보통 일반인은 경락잔금 대출이 일반 매매로 취득했을 때보다 한도가 더 많은 것으로 착각한다. 입찰하기 전 입찰 물건의 경락자금대출 한도는 얼마인지, 고정금리인지 변동금리인지 원리금균등상환인지 중도상환수수료는 있는지 등을 구체적으로 따져 봐야 한다.

◆ 높은 환금성과 미래 가치 따져라

경매 재테크에 익숙한 투자자일수록 개별 물건을 보고 입찰가를 산정하는 것이기에 특정 물건에만 몰입해 큰 그림을 보지 못하는 경향이 있다. 그런데 아무리 낮은 가격에 시세보다 낮게 낙찰을 받았다 하더라도 매도가 되지 않아 시세 차익을 얻지 못하거나 임대가 나가지 않으면 모든 게 헛수고가 된다. 입찰하고자 하는 물건은 미래 가치가 얼마나 되는지, 그리고 시장이 예기치 못한 사태로 급랭하더라도 가급적 환급이 용이한 물건인지 따져봐야 한다. 이런 미래 가치 여부를 알아보기 위해서는 단순 물건의 수익률을 계산할 것이 아니라 숫자 이상 부동산 시장에 대한 장기적인 안목과 포괄적인 시각이 필요하다. 예를 들어 주거용 아파트라면 해당 주거민 생활수준, 교통 호재, 공급 물량 등 여러 가지 측면을 다각도에서 검토해봐야 한다. 환금성은 수익률보다 더 중요하게 따져봐야 할 요소다.

 

경매라는 재테크는 황금알을 순풍 낳아주는 거위가 아니다. 수익에는 그만큼 노력과 인내가 요구된다. 육상 경기로 비유하면 경매는 마라톤이다. 경매는 단기간에 바로 가시적인 성과를 얻을 수 있는 재테크가 아니란 얘기다. 요령을 피우거나 포기하지 않고 꾸준히, 그리고 묵묵히 뛰어 결승점을 통과하는 사람만이 소중한 성과를 얻을 수 있다. 경매재테크는 부동산 기본에 충실하며 일상에서 작은 관심의 끈을 놓지 않고 꾸준히 도전하는 게 중요하다.

 

자료원:매일경제 2018. 7. 20