세입자보다 대부업체 권리가 우선? 임대차법 손본다

#. 지난달 6일 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 59.89㎡(전용)가 23억 원에 거래돼 관심을 끌었다. 시세보다 2억 원 높게 성사돼 '배경'이 있지 않겠냐는 추정이 나왔다. 얼마 지나지 않아 '속사정'이 드러났다. 매도자는 비싸게 집을 파는 대신 12억5,000만 원의 전세계약을 맺고 2년간 이 집에서 살기로 한 것이다. 그는 전세보증금을 제외한 10억5,000만 원을 받았다. 여기까지는 문제가 없었다.

 

그런데 알고 보니 매수자는 매매대금 전액을 대부업체로부터 대출을 받아 조달했다. 공교롭게도 대출 시점은 전세계약일과 같았다. 집값의 120% 수준으로 근저당권이 설정됐다. 매도자는 이를 모른 채 전입신고를 마쳤다. 만약 이 집이 경매로 넘어가면 후순위로 밀린 세입자는 보증금 전액을 날릴 수 있다. 세입자의 권리는 전입신고 다음날 시작되지만 근저당권은 당일부터 유효하기 때문이다.

 

전입신고 한 날 근저당이 걸려 전세보증금을 날리는 사례가 해마다 되풀이되고 있다. 최근 서울 강남권 고가 아파트에서도 이런 일이 벌어졌다. 주택임대차보호법상 '허점' 때문에 발생한 것인데 더불어민주당이 4월 총선공약으로 이 문제를 해결하겠다고 나섰다.

  

 

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39년 된 법조항 때문에 전세금 12억 날릴판

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2일부터 총선 선거운동이 시작된 가운데 부동산업계와 정치권에 따르면 민주당은 '임대차보호법 3조'의 세입자 대항요건을 현행 '인도 및 주민등록 이후 다음날'에서 '인도 및 주민등록 즉시'로 개정하겠다는 공약을 내놨다. 세입자가 계약 후 전입신고를 마치면 즉시 권리를 행사할 수 있도록 하자는 것이다. 반포 래미안퍼스티지 전세계약 사례와 같이 근저당권 설정일과 같은 날 전입신고를 할 경우 대부업체보다 세입자 권리를 우선 하겠다는 뜻이다.

 

임대차보호법 3조는 그간 논란이 많았다. 세입자 보호를 위해 만들어진 법이 도리어 세입자 권리를 침해한다는 점에서다. 이 조항은 1981년 제정 이래 39년여 동안 바뀌지 않았다. 1997년 대법원은 "전입신고는 구체적인 시점의 기록이 남지 않는 반면 법원 접수를 받아 서류상 기록에 남는 등기는 시점이 명확하다"는 이유로 근저당권을 우선했다.

 

서초구 한 부동산 중개업소 관계자는 "반포 래미안 세입자가 소송을 준비 중인 것으로 안다"며 "매수자가 대부업체 대출이자를 못 갚을 경우 꼼짝없이 전세금을 전액 날릴 수 있다. 의도적으로 악용할 소지도 충분해 법을 빨리 고쳐야 한다"고 지적했다.

 

민주당은 2년 전세계약 후 추가로 2년 더 계약갱신을 요구할 수 있는 임대차보호법 개정도 공약으로 걸었다. 4년 계약 종료 후 다른 세입자와 계약을 한 경우에도 보증금 인상률을 5% 이내로 묶는 내용도 들어갔다.

 

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통합당, "고가주택 기준 12억으로", "분상제는 폐지해야"

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한편 제1야당인 미래통합당은 부동산 대출규제 등에 적용되는 고가주택 기준을 현행 '시세 9억원 초과'에서 '공시가격 12억원 이상'으로 상향하는 공약을 내놨다. 또 급격한 공시가격 인상도 저지하기로 했다. 국토교통부는 올해 시세 9억원 초과 주택의 공시가격을 종전 대비 21% 올렸다. 이 때문에 고가주택 보유자 상당수는 세부담 상한(50%)까지 보유세(재산세+종합부동산세)가 늘었다.

 

통합당은 또 40%로 낮아진 LTV(주택담보인정비율)를 60%로 회복시키5고 분양가상한제를 폐지해 '로또분양'을 막겠다고 약속했다. 서울 등 투기과열지구와 청약조정지구의 국민주택 규모(85㎡ 이하) 신규 아파트 분양시 50%를 추첨제로 전환하겠다는 공약도 꺼냈다. 이는 가점이 낮은 청년과 신혼부부에게 분양 기회를 확대하겠다는 취지지만 장기간 무주택자를 우선하는 현행 부동산 정책과는 결을 달리한다.

 

정부가 추진 중인 부동산 대책과 대부분 정반대다. 여기에 김병욱 민주당 의원 등 여당 일부의원들도 "1세대·1주택자의 한해 보유세를 낮추겠다"는 공약을 내놔 총선 이후 부동산 정책 기조가 바뀔 가능성도 배제할 수 없다.

 

자료원:머니투데이 2020. 4. 2