전월세신고제만 내년 시행..임대차3법, 파행 운영 우려 - 추계 임대주택 731만호 중 28%만 확정일자 신고

 

↑ 【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습. 2019.06.21. 20hwan@newsis.com

 

세입자의 주거권을 보호하기 위한 '임대차 3법'(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)이 모두 국회 상임위의 문턱을 넘어서면서 내달 제도 시행이 가시화됐다.

 

하지만 임대차3법 운영의 밑바탕이 될 '전월세신고제'만 내년 6월1일로 시행이 연기되면서 파행 운영에 대한 우려가 커지고 있다.

 

임대차 시장에 대한 정보가 부족한 상황에서 지자체 행정 부담만 가중시킬 수 있다는 지적도 나온다. 국토교통부는 하지만 기존 시스템만 가지고도 계약갱신청구권 등 다른 제도를 운영하는 것은 충분하다는 입장을 밝혔다.

 

29일 국회와 국토부 등에 따르면 더불어민주당은 전날과 이날 열린 국회 국토교통위원회와 법제사법위원회의 전체회의에서 임대차 3법과 관계된 '부동산 거래신고에 관한 법률'(전월세신고제), '주택 임대차 보호법'(계약갱신청구권제·전월세상한제) 개정안을 단독 상정해 가결시켰다.

 

임대차 3법이 모두 상임위 문턱을 넘음에 따라 법사위 심사와 본회의 표결 절차만 남겨둔 상태다. 민주당과 정부는 내달 4일 국회 본회의 전까지 임대차 3법을 통과시키고, 즉시 시행에 들어갈 전망이다.

 

문제는 임대차 시장 현황 파악에 필요한 '전월세신고제'의 시행만 내년 6월로 미뤄지면서 일부에서 파행 운영 가능성이 제기되고 있다는 점이다.

 

임대차 시장은 현재 확정일자 신고 등을 통해 간접적으로 파악될 뿐, 전체적으로 시장의 불투명성이 높다.

 

올해 5월 기준 임대 추계 731만 가구 중 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 약 205만 가구에 불과하다. 매매 거래와 달리 임대차 거래는 신고 의무가 없기 때문이다.

 

사실상 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 지자체가 적용하고, 법 위반에 대해 감시·처벌하는 등 제도 운영의 기초가 되는 게 전월세신고제인 셈이다.

 

전월세신고제가 시행되면 특정 지역 및 특정 금액 이상의 전월세 거래는 보증금 등을 포함해 30일 안에 신고해야 한다. 이에 따라 시행 지역 전월세 시세 정보는 물론 계약갱신과 임대료 상한제 준수 여부 등을 한 눈에 파악할 수 있고 임대소득 세원도 확인 가능해 탈세를 방지할 수 있게 된다.

 

임대차 3법의 파행 운영에 대한 우려가 커지는 이유는 이 때문이다.

 

정부와 여당도 애초에는 이 같은 이유 때문에 임대차 3법을 모두 공포 즉시 시행한다는 방침이었다. 하지만 국토부에서 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 등 시스템 구축을 위한 소요기간이 필요하다고 판단, 임대차3법 동시 시행은 무산된 상태다.

 

국토부 관계자는 "확정일자 신고 등에 관한 정부 부처 간 데이터베이스 연계 등을 위한 시스템 구축이 필요해 시행 시기를 내년으로 미룰 수밖에 없었다"고 설명했다.

 

다만 국토부는 전월세신고제가 없더라도 나머지 2가지 제도를 운영하는 데에는 전혀 문제가 없다는 입장이다.

 

전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 돼 있어 시세 정보를 요구하지 않기 때문에, 시행 시기에 차이가 있더라도 문제가 없다는 것이다. 이 관계자는 "종전 계약서만 있으면 지자체에서 충분히 운영이 가능할 것으로 본다"고 말했다.

 

다만 신고제 도입 등 사전 준비가 부족한 상황에서 임대차 3법이 시행되면서 지자체의 행정 부담이 가중될 수 있다는 우려도 있다.

 

이미 지자체의 행정 부담이 크게 늘어날 것이라는 예상이 많다. 앞으로 임대차 3법이 시행되면 세입자가 기존 2년 계약이 끝나고 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'이 보장된다.

 

집주인이나 직계 존속, 비속이 실거주 목적으로 세입자에게 퇴거를 요청할 수는 있다. 다만 실제 거주 여부를 확인하려면 지자체의 거주실태 조사 등이 별도로 진행돼야 한다.

 

임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례로 상한을 정하게 했는데, 법 위반 사항에 대한 감시와 처벌도 지자체 몫이다. 아직 임대차 시장에 대한 정보가 부족한 상황에서 기존의 계약서만 가지고 제도 운영과 감시·처벌 등을 운영하기 쉽지 않을 것이라는 우려가 커지고 있다.

 

국토부는 임대차 신고제를 위해 시스템 설계를 서두르겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 "연내 구축에 착수해 임대차신고제 시행을 위한 시스템 도입을 조속히 완료하겠다"고 말했다.

 

자료원:뉴시스 2020. 7. 30