새 정부 5년 내내 재개발 큰장 선다 - MB시대 전망/②재건축ㆍ재개발…상한제 적용 땐 사업성↓

MB시대의 부동산은 재개발ㆍ재건축이 주도할 것 같다. 새 정부는 신도시 개발보다 도시 재정비 활성화를 통한 공급확대에 주력한다는 의지가 강하기 때문이다. 물론 참여정부가 세운 신도시 개발은 계속된다.

도시 재정비 사업을 활성화하기 위해서는 용적률 상향 조정 등 규제 완화가 필수다. 그러나 어떤 식으로 규제가 완화될 지 구체적으로 결정된 건 아직 없다.

특히 재건축의 규제 완화는 서울 강남권 주택시장을 불안하게 할 요인이 커 섣불리 손댈 수 없는 처지다.

이런 점을 감안할 때 재개발ㆍ재건축 상품은 단기 투자대상으로 적격하지 않다는 분석이다. 새 정부가 개발이익환수 등 투기억제장치를 확실히 마련한 후 규제를 풀 것으로 보여 투자자에게 돌아올 이익이 별로 없다는 얘기다.

하지만 중ㆍ장기적으로는 이 시장의 전망은 밝은 편이다. 사업 활성화 과정에서 대박은 아니더라도 어느 정도의 과실은 기대할 수 있을 것으로 보인다.

재건축, 중장기 시각으로 접근해야

재건축 시장의 가장 큰 쟁점은 용적률이다. 현재 서울 강남구 개포주공 단지나 잠원동 중층단지들이 용적률 때문에 사업 진도가 안 나가고 있는 상황이다. 용적률이 상향 조정되면 강남권 재건축 사업이 활성화될 것으로 보인다.

단독주택 재건축도 관심 대상이 될 전망이다. 대부분 기준 용적률 190%가 적용되고 있지만 이를 더 올리면 그만큼 수익성이 높아진다. 단독주택 재건축은 안전진단이란 절차가 필요 없어 사업을 빨리 추진할 수 있다는 점도 매력이다.

하지만 재건축과 관련, 큰 폭으로 규제가 완화되기는 어려울 전망이다. 시장 상황을 봐 가며 순차적으로 규제를 풀어나갈 것으로 보이기 때문이다. 규제 완화 내용에 따라 지역별, 단지별 투자성이 달라진다는 점도 유념해야 할 사안이다.

예를 들어 안전진단 절차만 완화해도 강남권 중층 단지들의 재건축 사업이 한결 활기를 띠겠지만 이 규정을 풀지 않으면 용적률을 높여준다 해도 재건축 추진 자체가 어렵다. 또 새로운 개발 이익 환수 장치의 내용에 따라 용적률이 높아지더라도 수익성은 그대로일 가능성도 있다.

규제 완화 기대감 솔솔

이명박 대통령은 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 재개발 사업에 관심을 보여왔다. 이 때문에 재개발 시장에 대한 기대감은 재건축 시장보다 크다. 요즘 서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역에 투자자들이 몰리는 것도 이런 맥락과 통한다.

하지만 재개발 시장에서도 단기 투자는 조심해야 한다. 현 제도가 그대로 유지될 경우 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가를 받아야 하므로 집을 되팔 때 수요 축소로 애를 먹게 된다. 기대감을 타고 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)가격이 적정수준 이상으로 오른 곳이 많다는 점도 부담이다.

최근 관리처분(조합원간 재산 배분)과정을 진행하고 있는 서울 재개발 지역 중에 감정가격이 조합원들의 예상치보다 낮게 나온 데 따른 실망매물이 쏟아지고 있는 곳이 적지 않다.

분양가상한제도 염두에 둬야 할 내용이다. 분양가상한제를 적용할 경우 재개발 사업성이 떨어져 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 보이기 때문이다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려가 일반 분양 수입이 줄어들고 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.

따라서 새 정부의 정책과 그에 따른 시장 움직임을 지켜보면서 길게 내다보고 재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다.

자료원:중앙일보 2008. 2. 27