부동산 '빗장' 풀리나 - MB시대 전망/①기존 주택…"규제 완화 폭이 집값 향방 가른다"

시장을 옥죄고 있는 각종 부동산 규제를 풀 것이란 기대감을 안겨준 이명박 정부가 출범했다. 대통령직 인수위가 취임을 준비하면서 내놓았던 규제 완화 방안들이 어렵사리 잡아놓은 부동산 시장을 오히려 불안하게 만든다는 비판에 따라 어정쩡한 입장에 놓여 있지만 언젠가는 제 기능을 할 것이라는 기대는 여전하다. 앞으로 5년간 펼쳐질 이명박 정부의 부동산 시장을 분야별로 나눠 전망해 본다.

새 정부의 주택정책 키워드는 규제 완화다. 특히 부동산 세제 개편에 초점이 모아지고 있다. 이명박 정부는 장기보유 1주택자에 대해 양도소득세와 종합부동산세를 줄여주는 쪽으로 가닥을 잡았다. 그래야 거래가 활성화하고 집값도 안정될 것이라는 입장이다.

집을 팔 때 내는 양도세 감면은 당장 다음 달부터 시행된다. 한나라당과 통합민주당이 1가구 1주택 장기보유자들에 대한 양도세 완화 내용을 담은 소득세법 개정안을 2월 임시국회에서 처리했기 때문이다. 이로써 현재 최대 45%인 1주택자 양도세 특별공제 폭이 3월부터 85%로 높아진다. 이번 조치는 1주택자들이 실거래가가 6억 원이 넘는 집을 팔 때만 해당된다. 실거래가 6억 원 미만의 1주택자의 경우 3년 이상(서울·과천·수도권 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주) 보유하면 양도세가 면제된다.

양도세 감면 최대 수혜단지는 6억 이상 고가아파트

따라서 양도세 감면의 최대 수혜 단지는 6억 원 이상의 고가 아파트다. 오래 보유했으면서도 양도 차익이 많은 비싼 집일수록 혜택이 훨씬 큰 셈이다. 전문가들은 고가 아파트 한채 장기 보유자가 갈아타기 목적으로 집을 팔 계획이라면 처분 시기를 3월 이후로 늦추는 게 좋다고 조언한다. 양도세 면제 기준이 오르면 양도세 절감액도 훨씬 커지기 때문이다.

새 정부는 집을 살 때 내는 취득·등록세율도 올해 안에 현행 2%에서 1%로 낮출 계획이다. 당초 여야는 거래세 인하를 담은 지방세법 개정법률안을 2월 임시국회에서 처리할 예정이었다. 하지만 대통령직인수위가 “세수 보전 방안을 먼저 찾아야 한다”며 난색을 표하면서 법안의 국회 통과가 무산됐다.

거래세 인하 유보로 거래 위축 불가피

새 정부는 세수 감소분을 메울 대책을 조속히 마련할 방침이어서 거래세 인하는 이르면 올 상반기 시행될 전망이다. 따라서 취득·등록세가 내린 뒤 집을 사겠다는 수요자가 늘면서 부동산 거래는 당분간 더 위축될 것으로 예상된다.

기준시가 6억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세 개편 문제는 일단 ‘유예’ 쪽으로 가닥이 잡혔다. 올 연말까지 부동산시장 상황을 봐가며 종부세 완화 방안을 결정하겠다는 게 새 정부의 입장이다. 따라서 주택 수요자들은 시장 상황과 종부세제 개편 향방을 좀 더 지켜본 뒤 고가 주택 매도·매수 여부를 결정해도 늦지 않을 것 같다.

또 종부세를 완화하더라도 그 대상은 1가구 1주택자 중 장기 거주 목적 보유자로 한정할 가능성이 크다. 1가구 2주택 이상 보유자로 종부세 부담을 느낀다면 종부세 과세 기준 시점인 6월 1일 이전에 처분하는 게 낫다.

"내집마련 실수요자, 4월 이전 매입 고려해볼만"

청약 가점이 낮은 무주택자들은 내집 마련 시기를 올 상반기로 잡는 게 좋다고 많은 전문가들은 조언한다. 4월 총선 이후 새 정부의 주택 규제 완화 정책이 본격 추진되면 주택시장이 불안해질 수도 있다는 것이다.

하지만 무턱대고 집을 사는 것은 금물이다. 새 정부가 집값 불안 부담을 떠안으면서까지 파격적인 규제 완화책을 내놓기는 어려운 데다 대출 규제도 당분간 유지될 전망인 만큼 섣불리 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 “새 정부의 부동산정책 방향과 구체적인 규제 완화 움직임 등을 지켜본 뒤 주택 매입 시점을 결정해도 늦지 않다”고 말했다.

지방의 경우 투기지역 해제 등 규제 완화에도 불구하고 공급 과잉에다 수요 위축 등으로 일부 지역을 제외하곤 당분간 주택시장이 살아나기 힘들 것이라는 전망이 우세하다.

자료원:중앙일보 2008. 2. 27