거래 자유로운 뉴타운 틈새 매물 눈길

- 20㎡이하 토지는 거래허가 필요 없어 - 비(非) 재촉지구 뉴타운은 20㎡이상도 제약 없이 거래 가능 새 정부가 출범하면서 서울 시내 재개발, 뉴타운 사업에 다시 관심이 쏠리고 있다.

재개발 관련 규제 역시 완화까지는 시간이 걸리겠지만 재개발과 도심 정비사업을 꾸준히 추진하겠다는 의사는 새 정부 차원에서 누차 밝힌 바 있기 때문이다.

하지만, 뉴타운 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 거래시 규제가 많은 단점이 있다.

"무주택자, 실거주 3년, 세대원 전원 이주" 라는 까다로운 조건을 벗어나 뉴타운 투자를 할 수 있는 방법은 없을까? 물론 있다.

뉴타운 내에서도 몇 가지 제약조건만 피해간다면 허가 없이 자유로운 거래가 가능하다.

대지면적 20㎡ 미만 빌라를 찾아라

현재 서울 시내 뉴타운은 대부분 토지거래허가구역으로 20㎡(6.05평) 이상 토지를 거래할 때는 시, 군, 구청에 허가를 받아야 한다.

허가를 얻기 위해서는 "무주택자", "3년 이상 실거주", "전 세대원 이주" 라는 3가지 조건이 충족되어야 한다.

이런 제약 때문에 많은 수요자들이 선뜻 거래에 나서지 못하고 있는 실정이다. 그러나 지분이 20㎡(6.05평) 미만인 토지를 매매한다면 3가지 요건을 만족하지 않아도 자유롭게 거래할 수 있다.

실거주가 아닌 투자목적으로 뉴타운을 주목하고 있다면 대지면적이 20㎡ 미만인 소형빌라 등을 노려볼 만 하다.

대지면적이 20㎡(6.05평) 미만인 매물이 있는 뉴타운은 소형빌라가 밀집되어 있는 "북아현뉴타운, 길음뉴타운, 가재울뉴타운" 등이다. 특히 북아현뉴타운에는 대지면적이 20㎡ 미만인 빌라나 근린생활시설이 다른 곳에 비해 몰려 있어 찾는 사람들이 꾸준하다.

구역별로 사업 속도에 따라 다소 차이는 있겠지만, 소형빌라 매매가 3.3㎡ 당 약 3,000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 최근 거래제한이 없는 소형 지분을 찾는 움직임이 늘어나면서 소형 빌라가 품귀현상을 나타내며 시세도 상승하고 있다.

비(非) 재촉지구 뉴타운 내 단독주택을 노려라

서울 시내 뉴타운은 대부분 2006년 7월 1일 이후 "재정비촉진지구"로 지정, 고시되면서 토지거래계약에 관한 허가조건이 더욱 강화됐다.

그러나 "왕십리, 아현, 가재울, 돈의문, 영등포, 천호, 전농동/답십리, 미아" 뉴타운은 재정비촉진지구로 지정되지 않아 20㎡ 이상 토지를 매수할 때 허가를 받지 않아도 된다.

대신 기존의 토지거래허가 요건인 180㎡(54.44형) 이상 되는 주택(주거지역)을 매수할 때는 허가를 받아야 한다. 따라서 비 재촉지구 뉴타운 내에서 90㎡ 이하 중소형 빌라나 180㎡ 이하 단독주택을 노려볼 만 하다.

그 중에서도 미아뉴타운에는 소형 빌라를 노린 수요자들이 많이 몰리고 있다.

근방에 위치해 비슷한 평가를 받고 있는 길음뉴타운(재촉지구)과 달리 미아뉴타운은 비 재촉지구여서 소규모 자금을 가지고도 20㎡ 이상 규모의 빌라에 투자가 가능하기 때문이다.

미아뉴타운 내 면적 50㎡(15평) 규모의 빌라 시세는 최근 약 1억 4천~1억 8천만원 선. 현장 중개업소 관계자에 따르면 "소형 위주로 매매가 활발히 이루어지고 있으며, 일부 지역에서는 매물이 부족한 상태이다.

단독주택은 3.3㎡ 당 9백~1천만원 정도로 상대적으로 수요가 적은 편이다.

여유 자금이 있다면 차후 중소형 면적으로 당첨이 가능한 180㎡ 이하 규모의 단독주택을 고려해보는 것도 좋다" 고 조언했다.

뉴타운, 재촉지구 내 지분 투자는 최근 다시 늘어난 높은 관심에도 불구하고 3년간 노후주택에서 전 세대원이 실거주를 해야 하는 등 거래 조건이 까다로워 거래가 쉽지 않았다. 그러나 뉴타운 내에서도 자유로운 거래를 할 수 있는 틈새 매물을 노린다면 거주를 하지 않고도 내집마련과 투자목적을 동시에 이룰 수 있다.

다만, 20㎡ 미만 소형 지분은 총 권리가액이 낮아 관리처분 시 소형 면적에 당첨될 가능성이 크기 대문에 이 점을 충분히 고려한 후 거래에 나서야 한다.

자료원:매일경제 2008. 3. 8