상한제로 조합원 부담 72% 급증 - 주거환경연 분석…일반분양가는 22% 떨어져

분양가 상한제 등 각종 재개발, 재건축 규제가 조합원 부담을 크게 증가시켜 사업을 어렵게 하는 만큼 규제 완화가 반드시 필요하다는 주장이 제기됐다.

사단법인 주거환경연구원 김태섭 연구실장은 '주택재건축사업 규제 환경 분석과 개선방안'이라는 연구 보고서에서 서울시내 A단독주택 재건축 추진 단지의 분양가 상한제, 임대주택의무건립 등 6개 규제로 인한 조합 손실액을 조사한 결과 총 1천165억원으로 가구당 2억9천100만원의 손실이 발생하는 것으로 조사됐다.

조합의 총 손실액은 조합의 총수입액인 3천996억원(조합분양, 일반분양, 임대주택 수입 합산) 대비 29.2%에 해당하며, 조합원 분양가를 뺀 2천745억원에 비해서는 42.5%에 해당하는 규모라고 연구원은 설명했다.

사례의 A단지는 조합원분 400가구, 일반분양 215가구, 임대주택 140가구 등 총 755가구 건축을 추진중이다.

조합원 부담금 9000여만원 늘어

이 가운데 분양가 상한제 적용으로 인해 일반분양가는 가구당 7억7천314만5천원에서 5억9천899만7천원으로 22.5%(1억7천414만7천원) 하락하는 반면 조합원 부담금은 상한제 미적용시 1억3천27만원에서 상한제 적용후 2억2천387만원선으로 71.8%(9천360만원)가 증가하는 것으로 조사됐다.

또 임대주택 의무건설로 일반분양할 몫 140가구를 임대아파트로 전환하면서 조합의 수입이 감소해 가구당 9천784만5천원의 손실이 발생했다.

이밖에 조합 한 사람당 후분양제 시행으로 3천252만원, 소형주택의무비율 적용으로 43만5천원, 기타 부담금 6천692만5천원이 각각 증가했다.

다만 새 정부가 용적률을 10% 높여줄 경우 분양가 상한제를 적용하면 조합원 부담금은 2억1천150만원 선으로 평균 5.51%, 20% 상향 조정시 2억40만원선으로 평균 10.47%가 각각 감소할 것으로 예상됐다.

또 일반분양가는 용적률 10% 상향시 3%, 용적률 20% 상향시 5.8%가 각각 줄어들어 상한제 하에서 용적률 인상이 조합원과 일반분양자 모두에게 긍정적인 효과를 미치는 것으로 조사됐다.

도심 재정비 활성화 위해 규제 완화 필요

김태섭 연구실장은 "분양가 상한제 등 재건축.재개발 규제가 일반분양가를 낮추고, 집값 상승을 억제하는 효과는 있지만 조합 입장에서는 과도한 부담으로 작용해 사업 자체가 어려워지고, 장기적으로 주택공급도 차질을 빚게 된다"며 "새 정부가 도심 재건축.재개발을 활성화하기 위해서는 과감한 규제완화가 필요하다"고 주장했다.

김 실장은 이를 위해 재개발.재건축에 분양가 상한제를 적용하지 않는 대신 지자체가 현행 분양가 심의위원회와 연계한 가칭 '재건축.재개발 분양가 공정위원회'를 설치, 운영하자고 제안했다.

또 현행 재건축 임대주택은 일반분양 주택과 품질이 같은 만큼 지자체의 매입 가격을 현행 표준건축비 에서 분양가 상한제에 쓰이는 기본형 건축비로 바꾸고, 소형주택 공급 의무비율은 지역 상황에 맞춰 조합과 지자체가 유연하게 결정해야 한다고 김 실장은 주장했다.

연구원은 개원 5주년을 맞아 이와 같은 내용을 26일 서울 논현동 건설회관에서 개최되는 '새 정부의 바람직한 재건축, 재개발 정책 방향 모색을 위한 토론회'에서 발표할 예정이다.

자료원:중앙일보 2008. 3. 25