불황기에 웃는 상가, 우는 상가는 어디? - 입지여건등 좋은 우량상가만 햇살

상가시장에 입지 별 양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.

경기 불황에도 치밀한 상권분석 등을 통한 정확한 투자로 짭짤한 임대수익을 거두는 상가가 있는 반면 임대수익 보장 등의 홍보문구에 현혹한 투자로 낭패를 보는 상가가 점차 늘고 있다.

상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다가 분석한 쪽박 상가와 대박 상가 유형을 소개한다.

웃는 상가

서울 강서구 발산지구 중심상업지역 내에 들어선 S근린상가 1층 점포(은행 입주)는 연간 수익률이 8.4%에 달한다. 요즘 택지지구내 상가들이 대부분 4∼6% 안팎의 저조한 수익률을 기록하고 있는 것과는 대조적이다.

이 상가 점포가 안정적인 임대 수익이 가능한 것은 대부분 중소형으로 구성된 배후 아파트단지 거주자들의 은행 이용률이 다른 단지에 비해 높기 때문이다. 아파트를 분양받은 사람들이 대부분 실입주자들로 입주가 빠른 점도 안정적인 임대 수입 확보에 한 몫 하고 있다.

아파트 입주율이 빨라 개점 초기 낮은 입주율로 고전하는 다른 택지지구 내 상가에 비해 초기 임대 수익률도 높은 편이다. 이 점포의 분양가는 11억9000여만원으로 임대 보증금을 뺀 실 투자금은 5억3000여만원. 현재 입주가 진행 중이지만 연간 임대료가 4000여만원에 달해 실 투자금 대비 연간 수익률은 8.4%를 넘나든다.

서울 서초구 방배동에 위치한 H주상복합아파트단지 내 상가(증권사 입점)는 뛰어난 입지여건으로 안정적인 임대 수익을 내는 사례다. 이 상가는 서울 지하철 4•7호선 환승역인 이수역 2번 출구에 들어서 유동인구가 풍부한 편이다. 게다가 최근 주변 상권이 급속하게 확대되면서 연간 수익률이 9.5%를 넘어서고 있다.

이 상가의 분양가는 40억원으로 보증금(6억원)과 은행 융자를 감안한 실투자금액은 20억 선. 월세 수입이 2250만원선으로 실투자금 대비 연간 수익률이 9.5%에 달한다.

서울 구로구 구로동 서울디지털산업단지내 D아파트형 공장 상가(중국요리 전문점)도 풍부한 배후 수요 확보로 임대 수익률이 높게 나온다. 보증금(2억원)과 은행 융자 등을 제외한 이 상가의 실투자금은 10억4000만원선으로 실투자금대비 수익률은 연간 10.27%에 달한다.

우는 상가

치밀한 상권 분석보다는 상가의 외형이나 임대 수익 보장 등에 현혹한 상가 투자는 고전을 면치 못한다.

대규모 한방 전문 쇼핑몰 등의 외형적 규모를 내세워 분양한 서울 제기동 포스코 한방천하의 경우 분양에 고전을 면치 못하면서 현재 개점조차 하지 못한 상태다. 임대 수익 보장을 조건으로 분양한 구 반포 엘루체는 투자자들에게 약정한 수익금을 주기가 어렵게 되자 사업주가 도주하는 바람에 투자자들이 피해을 겪고 있다.

최근에는 외국계 유명 백화점 입점을 표방하며 분양에 나섰던 명동 하이헤리엇의 경우 공급당시 약속했던 외국계 백화점 입점이 무산되면서 책임공방에 휘말리며 난항을 겪고 있기도 하다.

테마형 쇼핑몰은 규모와 확정 수익률 보장 등을 내세워 한때 활성화됐었지만 온라인 쇼핑몰과 아울렛, 할인점, 백화점과의 경쟁에서 밀리면서 최근 상권이 급격하게 위축되고 있다.

상가뉴스레이다 장경철 실장은 “불황기일수록 임대 수익 보장 등의 조건에 현혹하지 말고 치밀한 상권 분석 등을 통해 투자해야 낭패를 피할 수 있다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2008. 3. 25