2009년 4월 23일 서울중앙지방법원 현장교육 경매사례

2009년 4월 23일 서울중앙지방법원 현장교육 경매사례

1. 2008-2600  성북구 정릉동 498-1, -89  대지 7평, 전 7평 : 제한보호구역

감정가 8천878만 원이나 1회 유찰되어 최저가는 7천102만 원이다. 3종일반주거지역 이나 제한보호구역이라 주변에 3층 이하 다가구나 다세대 밖에는 지을 수가 없다. 하지만 2008년 8월 제한보호구역은 해제가 되기 때문에 재개발 할 때에 고층 아파트도 가능하다.

자세한 내용은 토지 책 104~114, 231~236페이지, 경매 책 330페이지에 상세하게 나와 있다.

면적이 작아서인지 유찰되었다. 이번에 유찰된 물건은 5월 28일에 있다.

2. 2008-4118 동작구 대방동 연립 : 소유권이전청구권가등기가 경매신청, 대항력있는 세입자

지층 2호 건평 15평(전용)인 연립주택이다. 감정가 1억2,000만 원인 신규물건이다. 순위 소유권이전청구권가등기가 있고 이에 소유권이전청구권가등기 말소예고등기가 있었으나 확정판결로 말소가 되었다. 이것은 소유권이전가등기가 무효라고 소송을 제기했으나 원고가 패소했다는 의미이다.

그런데 소송 중에 매매예약이 아닌 담보가등기로 판명이 되었는지 소유권이전등기가등기권리자가 임의경매 신청하였다. 청구금액 6천900만원인 것으로 보아 6천만 원을 대출한 것으로 보인다.

한편 세입자 김일환은 전입신고일이 말소기준권리 보다 전입신고일이 앞서고 배당요구는 하였지만 배당요구종기일인 2008년 4월 22일이 이후인 2008년 11월 11일에 하였기 때문에 배당을 받지 못한다. 다만 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 1억2천만 원을 모두 인수해야 한다.

3. 2008-6305 강남구 역삼동 에스케이 상가 : 선순위 가처분

109호 전용면적 5평이나 공실이다. 따라서 밀린 관리비를 상가관리소에 가서 확인해야 한다. 지하6층에 지상18층 건물이라 공용부분에 대한 관리비가 상당할 것이다. 감정가 6억5,000만 원이지만 5회 유찰되어 최저가는 1억7,39만원.

가압류와 가처분만이 있는 상태에서 강제경매가 들어오면 강제경매등기일이 말소기준권리가 되며 선순위 가압류는 모두 된다. 다만, 가처분은 인수해야 한다.

만약 가처분이 가압류보다 뒤에 있는데 이 가압류권자가 채무명의를 득하여 강제경매한 경우에는 강제경매를 한 가압류등기일이 말소기준권리가 되므로 이 가처분은 소멸된다. 하지만 이 경우 강제경매한 채권자는 가압류를 하지 않았기 때문에 강제경매등기일이 말소기준권리가 되며 가처분은 선순위라서 소멸되지 않는다.

또 이 가처분권자는 소유권이전청구권을 가처분한 것인데 뒤에 동명이인이 가압류하였다. 만약 같은 사람이라면 이 가처분도 금전채권을 회수하기 위한 것으로 소멸이 되지만 주소가 다르기 때문에 다른 사람이라면 이 가처분을 인수해야 한다.

어찌되었든 최기부씨가 단독으로 응찰하여 1억9,377만7,000원에 낙찰.