2009년 4월 23일 서울중앙지방법원 현장교육 경매사례 2

4. 2008-18797 종로구 부암동 도로 : 선순위 가처분, 아파트 입주권

물건번호 1번은 도로 16평이다. 감정가 2천385만원이나 1회 유찰되어 최저가는 1천908만원.

제한보호구역이고 1종 전용주거지역이나 2008년 8월부로 해제가 되어 공동주택이 가능하다. 더구나 지구단위계획구역이다. 그러나 면적이 16평이라 지목이 도로이므로 아파트 입주권은 나오지 않는다.

물건번호 2번은 면적이 99.8평이라서 지목에 관계없이 입주권이 나온다. 다만 선순위 가처분이 되어 있어 응찰하면 안 된다. 감정가 1억4,850만원이나 1회 유찰되어 최저가는 1억1,880만원.

둘 다 유찰되었다. 경매책 333~335, 345페이지 참조

5. 2008-25023 종로구 창신동 두산아파트 : 근저당질권

23층 11층이고 33평형이다. 감정가 4억6,000만원이나 1회 유찰되어 최저가는 3억6,800만원. 세입자 없고 소유자점유이다.

등기부등본상에는 근저당과 근저당질권이 있는데 근저당질권이란 근저당에 질권설정계약을 하고 근저당에 질권등기를 한 것을 말한다.

담보물권 3개 중 유치권은 동산은 수리점 부동산은 공사대금 등이 해당되나 질권은 동산에서 전당포를 생각하면 된다. 동산이나 예금통장 유가증권 등을 담보로 돈을 빌리는 경에 해당된다. 질권에는 부동산은 되지 않는다. 부동산을 담보로 하여 돈을 빌리는 경우에는 저당권이 사용되기 때문이다.

이렇게 부동산에는 질권설정이 되지 않지만 부동산에 있는 근저당이나 전세권 가압류 등에는 질권설정이 가능한데 이것을 권리질권이라 한다. 부동산이 아니라 부동산 위에 있는 권리에 질권설정을 했다는 의미이다. 경매책 223~224에 자세하게 나와 있다.

등기부등본을 보면 선순위 근저당은 웨이론이고 채권최고액은 4억8,020만 원이다. 그런데 영풍저축은행은 이 근저당에 질권설정을 하고 연9% 이자로 웨이론에 대출을 한 것이다. 변제기는 2008년 12월 20일, 이자지금시기는 매월 28일.

아무튼 모두 말소되니 상관없다. 23명이 응찰하여 4억4,329만9,900원에 낙찰.