2009년 4월 23일 서울중앙지방법원 현장교육 경매사례 3

6. 2008-25856 동작구 노량진 연립 ; 가등기가처분

최근에는 금융기관에서 적극적으로 채권관리를 하여 가등기가 있는 경우, 가등기가 가짜라고 의심이 되는 경우에는 가가등기에 가처분을 하고 소송을 제기하는 경우가 많다.

노량진뉴타운 지역이고 전용면적 20평의 연립주택 지층이다. 감정가 2억7,000만원. 선순위 근저당 뒤에 소유권이전청구권가등기가 되어 있으나 서울신용보증재단에서 가압류와 함께 가등기에 가처분을 하였다.

결국 가등기권자가 감정가인 2억7,000만원에 낙찰 받았다. 참고로 채무자 손명현과 소유자 김편주는 부부이다.

6-1 2008-26309 동작구 사당동 동건아트빌 : 가등기가처분, 취하가능성

401호 전용면적 21평 다세대이다. 감정가는 2억8,000만 원, 최저가는 2억2,240만 원이다. 선순위 근저당 뒤에 소유권이전청구권가등기가 있는데 말소기준권리이며 경매신청권자인 채권자의 청구액은 5천690만 원이다. 따라서 가등기권자의 대위변제 가능성이 높고 경매취하 가능성도 높다.

대위변제를 방지하기 위해 서울신용보증재단에서 소유권가등기에 가처분을 하였다. 그러나 결국 4월 23일 경매취하 되었다.

7. 2008-26361 서초구 서초동 중앙프라자 ; 대지권미등기, 경매취하가능성

대지권미등기 상태라 건물만 경매에 나왔다. 건평 24평이고 사무실이다. 감정가 1억8,000만 원이나 1회 유찰되어 최저가는 1억4,400만원. 중앙서초프라자대책위원회에서 강제경매한 사건이다.

청구금액은 1천135만 원으로 낙찰은 되었지만 경매취하 가능성이 높다. 낙찰이 된 상태에서 경매를 취하 시키려면 낙찰자의 동의가 필요하다.

8. 2007-26517 중구 신당동 누죤빌딩 : 저당권이전, 저당권가압류

대지권은 없고 건물만 1.5평이다. 전체 15층 중에서 8픙 246호이나 8층 전체가 폐쇄 중이다. 감정가는 4천만 원, 최저가는 10번 유찰되어 429만5,000원.

채권자 우리은행, 채무자 김우기, 소유자 조정윤(77년생, 여)이다. 두 개의 근저당과 압류 가압류가 된 상태에서 소유권이 이전되었다. 전소유자의 가압류는 배당요구하지 않으면 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하지만 전소유자에게 근저당도 같이 있는 경우에는 같이 소멸된다.

두 번째 근저당은 지종화(59년, 여)씨인데 조나윤(79년생, 여)씨로 근저당이 이전되었다. 그러자 우리은행은 이 부동산에 가압류를 하고 조나윤씨의 근저당에도 가압류하였다. 이것도 일종의 권리질권이다.

조정윤, 조나윤, 지종화는 모두 가족이다.