2009년 10월 30일 여주지원 법원 현장교육 사례분석 1

1. 2008-11745 이천시 중리동 태성주택 지층 001호  : 선순위 가등기

전용면적 7평이다. 감정가 3,000만원, 5회 유찰되어 최저가는 983만1,000원.

대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 임차권등기명령을 하였다. 이는 이 집에 살지 않는다는 의미이다. 임차인은 대항력을 유지해야 되는데 중간에 이사 가게 되면 대항력을 잃게 된다. 이사 갈 필요가 있을 때에는 임차권등기명령을 하고 이사 가야 한다.

임대차가 이루어진 상태에서 소유권이전청구권가등기가 되었다. 이는 임대차보증금을 안고 매매예약을 한 것이다. 따라서 가등기권자는 임차인에게 대항할 수 없다.

이 물건은 선순위 가등기라서 낙찰자가 인수해야 한다고 많은 경매정보지에 나오고 그래서 5번이나 유찰이 되었는데 이 가등기는 강제경매를 신청한 임차인보다 후순위라서 소멸된다고 봐야 한다. 그렇지 않으면 임차인에 대한 보호가 불가능하기 때문이다.

이번에는 2명이 응찰하여 1,000만원에 낙찰이 되었다. 그런데 임차인은 대항력이 있기 때문에 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 낙찰 받을 생각이었다면 3번 유찰 되었을 때 1,500만 원으로 응찰했어야 한다.

2. 2009-1196 양평군 서종면 문호리 단독주택 ; 대지권없음, 가압류촉탁등기, 예고등기

토지는 2008년 7월 2일 진중진씨의 토지만 전숙복씨가 임의경매로 낙찰 받아 소유권을 취득하였고, 이 땅위에 진충진씨가 무허가로 단독주택을 지었다. 전용면적 34평, 방3개, 화장실 2개이다.

이 주택은 무허가주택이기 때문에 보존등기가 안 된다. 때로는 강제경매를 회피할 목적으로 일부러 보존등기를 안하는 경우도 있다. 그러나 2002년 7월 1일부터는 미등기부동산도 강제경매를 신청할 수가 있다.

무허가 건축물대장이나 우편물 등으로 통하여 채무자의 부동산임이 확인되는 경우 채권자가 가압류를 할 수도 있고 채무명의를 득했으면 강제경매도 신청할 수가 있다. 이렇게 무허가 건물이라도 강제경매 신청이 들어오면 채무자명으로 보존등기하고 동시에 강제경매도 기입등기 하는 것이다.

임차인은 없고 소유자점유이다. 감정가 49,437,810, 최저가 31,641,000 단독응찰로 3,613만원 낙찰.

그런데 이 물건에는 1번 소유권말소예고등기가 되어 있다. 태인경매정보지에는 나오지 않지만 등기부등본을 보면 나온다. 따라서 경매정보지를 100% 신뢰하면 안 되고 반드시 등기부등본을 확인하여야 한다.

소송을 제기한 사람이 승소하게 되면 예고등기 이후에 낙찰로 소유권을 취득하더라도 소유권을 잃게 된다. 주의해야 한다.