2009년 11월 29일 서울중앙지방법원 경매현장 교육 사례분석 1

1. 사건번호 2007-9413  관악구 봉천동 선우오피스텔

물건번호 1번, 201호   대지권 없음, 지분경매, 선순위가등기, 중복경매

채권자 양동현(관악 새마을금고로부터 근저당권 인수), 채무자 겸 소유자 김용순이다. 준주거지역이며 지구단위계획구역이다. 대지권은 없고 오피스텔만 나왔다. 김용순 지분만 나온 지분경매이다.

이 물건은 응찰하면 안 되는 물건이다. 다만 경매함정에 해당하는 부분이 많아서 교육용으로 분석하였다. 지금까지 공부한 것을 복습하는 데에 매우 유용할 듯하다.

최종적인 분석은 반드시 등기부등본으로 하는 습관을 가져야 한다. 등기부등본을 보면 대출 거래 내역을 알 수가 있다.

이 물건은 처음에 선우아이와 정동출이 공동으로 소유하고 있었다. 그 후 선우아이는 자신의 지분을 전부 김용순에게 매각하였다.

한편 채권자 양동현은 선우아이가 새마을금고에서 대출을 받으며 설정해준 근저당권을 인수하고 그 전에 소유권이전청구권가등기를 하였다. 그리고 본등기를 하여 현재는 양동현으로 소유권이 이전된 상태이다.

이때 다른 공유자인 정동출은 김용순과 양동현 사이에 맺은 소유권이전청구권가등기에 가처분 하고 소유권에 대한 처분금지가처분도 한 상태이다.

경매는 새마을금고와 세입자들이 강제경매 한 중복경매 상태이다. 이 사건은 본안 소송에 의해 권리관계가 좌우될 것이다. 초보자라면 절대 응찰해서는 안 된다. 아마도 여러 차례 유찰이 되면 다른 공유자인 정동출이 공유자우선매수권을 행사할 가능성이 높다.

2. 2007-34075 강남구 역삼동 이스타빌 오피스텔

물건번호 21본 801호 ; 유치권에 의한 경매, 건물만 경매, 미사용승인, 철거판결

채권자 이수건설은 시공사이고 채무자 인버러처는 시행사, 소유자 김창희는 2007년 7월 24일에 경매로 낙찰 받은 사람이다.

시공사가 유치권을 행사하고 있다. 건물전체를 유치하고 있어서 명도를 받기 위해서는 유치권 금액을 인수해야 한다. 유치권자가 경매신청 하여 낙찰대금에서 받아간다고 생각할 수도 있으니 유치권자는 경매를 신청할 수는 있어도 배당은 받지 못한다. 다만 낙찰자에게 명도를 거부함으로써 동시이행관계로 채권금액을 받아갈 수 있을 뿐이다.

이런 것이 경매함정이다.

한편 대지권이 없으며 건축법상 상용승인을 받지 않은 건물이다. 또한 건물철거판결이 있는 상태이다.

또한 채권자매수신청이 있는데 이는 여러 차례 유찰이 될 때 최저입찰금액이 우선채권 금액보다 작아 무잉여가 될 때에 법원에서 무잉여로 취소를 하는 것인데 이때 경매신청권자가 잉여 있는 금액으로 매수신청을 해야 경매가 계속 진행이 되는 것이다. 수업시간에 설명한 내용이지요?

아무튼 이런 이유로 응찰하면 안 되는데 전용면적 29평에 감정가 3억7천100만원, 최저가는 1억8,952만원. 이옥례씨가 단독으로 응찰하여 1억9310만원 낙찰.

803호, 809호도 단독으로 응찰하여 낙찰이 되었다. 8층만 낙찰이 되고 모두 단독인 것으로 보아 서로 아는 사이인 것 같다. 사이좋게 나누어서 낙찰 받았다는 말인가?