2009년 10월 30일 여주지원 법원 현장교육 사례분석 3

5. 2009-6238 양평군 강상면 교평리 단독주택 ; 대지권 없음, 상계처리

남한강 상류에 있어 강상면이라 하고 병산리와 함께 교평리도 전원주택이 많은 지역이다. 위치에 따라 남한강이 보이는 곳이 많다.

토지는 이준우가 2009년 4월 17일에 7,000만 원에 구입하였고, 조정연씨가 2007년 2월 14일 이 땅에 2층짜리 목조형 단독주택 (1층 15평, 2층 13평)을 지었으며 채무자는 이경숙이다.

소유자가 2007년 2월 14일 보존등기하고 주식회사 대신아이템에 2억 원을 근저당권을 설정해주고 이 근저당권을 이천수가 매입하여 임의경매 신청하였다.

감정가 82,192,320원인 신규물건이다. 채권자인 이천수가 1억5,000만 원에 낙찰 받았다. 1순위 근저당권자라서 상계신청을 하면 한 푼도 안내도 된다. 그 대신 감정가 8천200만 원인데 너무 높아 취․등록세가 손해 보게 되었다.

6. 2009-7194 여주읍 교리 삼성명가타운 ; 토지별도등기

801호 33평형이다. 계획관리지역 이고 제2종지구단위계획구역 이다, 또 주거개발진흥지구 이다.

말소기준권리 이후에 가등기는 소멸되고 대항력 없는 임차인이 있고 이 임차인이 강제경매 한 사건이다.

권리관계는 깨끗한 상태이고 토지별도등기가 되어 있는데 2001년 9월 28일 아파트 보존등기 시 1번 토지에 1부기1로 금지사항이 등기되어 있었다. 하지만 2005년 9월 20일 말소가 된 상태이다.

이와 같이 건물등기부등본에는 토지별도등기가 되어 있다고 나와 있어도 실제로는 토지의 별도등기가 말소된 경우가 많다. 토지에 별도로 어떤 제한물건 등이 되어 있는 경우 건물등기부 등본 표제부에 나오는데 나중에 토지에 있는 등기가 말소되면 건물등기부등본에서 말소되었다는 취지의 말소등기를 하여야 하는데 누락되는 경우가 많다.

그래서 항상 토지등기부등본도 직접 확인해보는 것이 좋다.

감정가 1억9,000만 원인 신규물건인데, 김혜정씨가 1억9,000만100원에 낙찰.