재건축 투자 수익성은 단독주택 … 사업속도는 아파트가 빨라

 

 

서울 강남·강동권(강남·서초·송파·강동구)에서 아파트와 단독주택 재건축 사업이 동시에 진행되는 곳이 많다. 그동안 서울에서는 주로 아파트 재건축이 중심이었지만 지난달 서울시가 최근 이들 지역에 14곳의 단독주택 지역을 재건축할 수 있도록 했다. 이에 따라 어떤 곳에 투자하는 게 유리한지 관심을 가지는 투자자가 늘었다.

J&K부동산연구소 권순형 소장은 “단독주택의 경우 조합원 수가 적고 일반분양분이 많기 때문에 사업성은 더 나은 편”이라며 “하지만 단기 투자나 단지 규모, 교통여건 등을 따진다면 아파트가 유리할 수 있다”고 설명했다.

◆강동권 단독주택 투자성 좋아=강남·강동권에서 현재 77개 단지 8만1572가구가 재건축 사업을 추진하고 있다. 이 중 단독주택은 강남구 2곳, 서초구 9곳, 송파구 3곳, 강동구 6곳에서 재건축이 벌어진다.

지역 여건을 따져야겠지만 부동산 전문가들은 수익성의 경우 대체로 단독주택 재건축 사업을 더 높게 쳐준다. 아파트 재건축보다 조합원이 적어 수익으로 연결되는 일반분양분이 많이 나오기 때문이다.

본지가 J&K 부동산투자연구소의 도움을 받아 강동구 고덕지구에서 입지 여건이 비슷한 주공2단지 아파트와 고덕1지구 단독주택의 재건축 사업성을 비교했다. 고덕1지구에서 대지지분 224㎡의 단독주택(시세 10억원) 예상 감정가(건물 포함)는 10억8800만원이다. 아파트 224㎡형(이하 공급면적)을 3.3㎡당 2000만원에 배정받는다면 추가부담금이 3000만원 정도 들어간다.

반면 고덕주공2단지아파트 52㎡형(매매가 6억9000만원 선)을 구입해 무상지분율 170%를 적용하고 분양가를 3.3㎡당 2000만원으로 계산하면 224㎡형을 배정받는 데 총 12억원 정도가 필요하다.

고덕동 실로암 공인 양원규 사장은 “단독주택 구역 지정 이후 문의전화가 눈에 띄게 늘었다”며 “하지만 초기투자비가 많이 들어서인지 아직 거래가 잘 이뤄지지 않는다”고 말했다.

다만 사업지가 너무 작거나 경사진 곳은 공공시설 부지로 내놓는 땅을 제외하면 아파트를 지을 수 있는 땅이 크게 줄어들기 때문에 투자성이 떨어질 수 있다.

◆사업속도 빠른 것은 아파트=아파트 재건축 단지는 올해부터 사업속도가 빨라졌다. 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등은 안전진단 절차가 끝났다. 최근 사업시행인가를 신청한 고덕시영과 지난달 건축심의를 끝낸 고덕주공4단지 등은 2~3년만 기다리면 입주할 수 있다.

하지만 강남·강동권의 단독주택 재건축 사업지들은 대부분 예정구역이어서 초기단계다. 정비계획을 세워 구역지정을 받아야 사업이 본격적으로 진행되는데 이 과정만 길게는 3년 정도 걸린다. 구역지정이 된 곳은 전체 20곳의 추진 단지 중 7곳밖에 안 된다.

아파트는 대부분 단지 규모가 크고 기반시설이 제대로 갖춰져 있는 게 장점이다. 땅도 평지이거나 네모 반듯한 곳이 많아 주어진 용적률을 제대로 챙길 수 있다. 현재 4424가구인 대치동 은마아파트의 경우 정비계획안에 따르면 대지면적 22만178㎡에 용적률 299%, 최고 50층으로 지을 때 5605가구의 대단지로 바뀐다.

 

반면 지구단위계획안이 수립 중인 인근 대치동 구마을 1~3단지(총 조합원 906가구) 단독주택구역은 단지별 면적(1만4593~2만9397㎡)이 작다. 단지의 크고 작음에 따라 입주 후 아파트 가치가 달라질 수 있으므로 투자 때 고려할 사항이다.

 

자료원:중앙일보 2010. 12. 7